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Gewerblicher Mietvertrag

24. August 2023

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Gewerblicher Mietvertrag

Gewerblicher Mietvertrag: Die Dach-und-Fach-Klausel im Fokus

Wer eine Wohnung zur Privatnutzung vermietet, darf den Mieter in Sachen Instandhaltung nur sehr eingeschränkt in die Pflicht nehmen. Etwas anders ist das, wenn es sich bei der Mietsache um ein gewerblich genutztes Objekt handelt. Der gewerbliche Mietvertrag erlaubt es, die Instandhaltungspflicht gewissermaßen umzuverteilen – weg vom Vermieter und hin zum Mieter. Hier kommt die sogenannte Dach-und-Fach-Klausel ins Spiel, die wir in diesem Beitrag unter die Lupe nehmen.

Inhalt der Dach-und-Fach-Klausel

Die Dach-und-Fach-Klausel schreibt dem Vermieter Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an „Dach und Fach“ des Gebäudes zu. Für sämtliche Maßnahmen, die darüber hinaus getroffen werden müssen, muss demnach der Mieter aufkommen.

Instandhaltung vs. Instandsetzung

Klingt ähnlich, meint aber zwei verschiedene Dinge: Instandhaltung und Instandsetzung sind leicht zu verwechseln. Die Instandhaltung umfasst Maßnahmen zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands eines Objekt erforderlich sind, z.B. Wartungsarbeiten. Mit der Instandsetzung sind hingegen Reparaturen gemeint, die getätigt werden müssen, um das Objekt überhaupt erst wieder in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Für die Dach-und-Fach-Klausel ist beides relevant, da sie sich sowohl auf Instandhaltungs- als auch auf Instandsetzungsmaßnahmen bezieht.

Umfang und Reichweite der Dach-und-Fach-Klausel

Rechtlich gehören tragende Wände und die Außenfassade, weitere tragende Gebäudeteile sowie die Dachsubstanz zu „Dach und Fach“. Häufig gibt es jedoch Stellen im Gebäude, an denen ein fließender Übergang die Einordnung schwer macht und auf den ersten Blick nicht eindeutig klar ist, ob Instandhaltungsarbeiten an diesen in den Verantwortungsbereich des Mieters oder des Vermieters fallen. Entsprechend ist eine präzise Ausführung der Dach-und-Fach-Klausel von großer Bedeutung. In einer durch alle beteiligten Parteien ausgehandelten individualvertraglichen Abrede kann die Dach-und-Fach-Klausel rechtswirksam ausformuliert werden, wobei es durchaus möglich ist, die Mehrheit der Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter umzulegen.

Besonderheiten bei Formularmietverträgen

Anders als der Individualvertrag wird der Formularmietvertrag ausschließlich von einer Partei, zumeist der Vermieterseite, aufgesetzt. Es findet keine Diskussion und Aushandlung bezüglich der Dach-und-Fach-Klausel statt. Ein solcher Vertrag entspricht einer allgemeinen Geschäftsbedingung (AGB) und ist demzufolge an die AGB-Kontrolle gebunden. Auch in Formularmietverträgen sind Dach-und-Fach-Klauseln keine Seltenheit, allerdings werden sie gerichtlich besonders häufig als unzulässig und somit unwirksam eingestuft. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang die Absehbarkeit der kommenden Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Kann der Mieter bei Vertragsabschluss erahnen, welche Kosten auf ihn zukommen? Zusätzlich muss beleuchtet werden, inwiefern die vertraglich dem Mieter zugeschriebenen Maßnahmen überhaupt auf durch dessen Nutzung verursachte Mängel zurückzuführen sind.

Fazit: Rechtssicherheit bei Dach-und-Fach-Klausel nicht immer gegeben

Landet ein Formularmietvertrag mit Dach-und-Fach-Klausel, nach der der Vermieter lediglich Arbeiten an „Dach und Fach“ bezahlen muss, vor Gericht, wird diesem recht oft seine Wirksamkeit abgesprochen. Aus diesem Grund ist es für Vermieter unerlässlich, sich sehr gründlich mit den rechtlichen Gegebenheiten rund um die Dach-und Fach-Klausel zu befassen und sich im Sinne der Rechtssicherheit anwaltliche Unterstützung bei der Aufsetzung der Verträge zu holen.

Sollten Sie sich unsicher bezüglich einer Dach-und-Fach-Klausel und deren Rechtswirksamkeit sein, Hilfe bei der Vertragsgestaltung benötigen oder weiterführende Fragen zum Thema haben, können Sie sich jederzeit mit uns in Verbindung setzen. Wir von KGH sehen uns Ihren Fall gerne an und sorgen dafür, dass Sie mit Ihren Verträgen auf der sicheren Seite sind.

Oliver Stigler

Oliver Stigler

Fachanwalt für Familienrecht und gewerblichen Rechtsschutz, ist ein Anwalt bei KGH in Nürnberg. Auf dem Blog von kgh.de teilt er sein umfangreiches Fachwissen und bietet wertvolle Einblicke in rechtliche Themen. Vertrauen Sie auf seine Expertise und lassen Sie sich von seinen Beiträgen inspirieren.

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