Werden im Erbfall Immobilien hinterlassen, sind diese oftmals voll erbschaftsteuerpflichtig. Es gibt jedoch bestimmte Voraussetzungen, unter denen eine Immobilie als (teilweise) von der Erbschaftsteuer befreit anzusehen ist.

Wann sind Immobilien erbschaftsteuerfrei?

Ob eine Immobilie erbschaftsteuerfrei ist, wird im Wesentlichen von drei Faktoren bestimmt:

Ehemalige Nutzung

Wurde die Immobilie vom Erblasser bis zu dessen Tod als Wohnraum genutzt, entfällt die Erbschaftsteuerpflicht.

Größe

Das gilt zumindest dann, wenn die Immobilie den Grenzwert von 200 Quadratmetern Wohnfläche nicht überschreitet.

Weiterführende Nutzung

Außerdem müssen die Erben das geerbte Gebäude im Anschluss mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen.

Sind diese drei Voraussetzungen erfüllt, muss für die Nachlassimmobilie keine Erbschaftsteuer entrichtet werden. Das bedeutet im Umkehrschluss: Immobilien, die zuvor nicht vom Erblasser bewohnt wurden, größer als 200 Quadratmeter sind und/oder nicht von den Erben bezogen werden, sind erbschaftsteuerpflichtig.

Fallbeispiel: Nachlassimmobilien – Wenn zwei sich streiten…

Die Sache mit der Erbschaftsteuer in Bezug auf Immobilien führte die beerbten Kinder einer 2015 verstorbenen Erblasserin vor Gericht. Die verstorbene Frau hinterließ zwei Immobilien: Ihre Tochter erbte Haus A, ihr Sohn Haus B. Mutter und Tochter hatten Haus A bis zu besagtem Todesfall gemeinsam bewohnt. Aus Haus B war die Mutter bereits über ein Jahrzehnt zuvor ausgezogen, der Sohn lebte dort. Im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung gab die beerbte Tochter Haus A als steuerbefreites Familienheim an. Dasselbe tat der Sohn mit Haus B, wurde jedoch vom Finanzamt zurückgewiesen. Er erhielt Ende 2019 einen Erbschaftsteuerbescheid, demzufolge er über 400.000€ Erbschaftsteuer bezahlen sollte. Dies wollte der Sohn nicht hinnehmen und so landete der Fall schließlich vor dem Finanzgericht München.

Urteil des Finanzgerichts München: Doppelte Steuerbefreiung nicht rechtens

Das Finanzgericht München fällte ein klares Urteil: Im Falle des vom Sohn geerbten Haus B ist eine Befreiung von der Erbschaftsteuer nicht möglich. Laut Gesetz kann maximal eine Immobilie als Familienheim deklariert und somit von der Erbschaftsteuer befreit werden. Welches Haus das ist, kann nicht von den Erben selbst bestimmt werden. Selbst wenn die Tochter ihrem Bruder also zugestimmt und die Steuerbefreiung ebenfalls für Haus B gewünscht hätte, hätte dies nichts an den rechtlichen Umständen geändert. Zwar wurde Haus B vor vielen Jahren einmal von der Erblasserin bewohnt, das letzte Jahrzehnt hatte sie aber in Haus A verbracht. Dort befand sich ihr gesamter Hausstand, sodass Haus A eindeutig als Lebensmittelpunkt der Mutter zu identifizieren war. Haus A erfüllt folglich die Eigenschaften eines steuerbefreiten Familienheims, was bei Haus B nicht der Fall ist.

Ausnahmefall: Umzug in ein Pflegeheim

Es gibt einen Umstand, der dazu führen kann, dass ein Haus steuerfrei vererbbar ist, obwohl der Erblasser vor seinem Tod nicht dort gewohnt hat. Dieser Ausnahmefall ist dann gegeben, wenn der Erblasser sein vorheriges Familienheim aus zwingenden Gründen verlassen musste. Der typische zwingende Grund ist hierbei der Umzug in ein Senioren- oder Pflegeheim. Verlagert sich der Lebensmittelpunkt aus begründetem Anlass von einer Immobilie in eine betreute Einrichtung, gilt das verlassene Haus rechtlich weiterhin als Familienheim. Entsprechend bleibt es erbschaftsteuerfrei, auch wenn der Erblasser unmittelbar vor seinem Tod nicht mehr dort lebte.