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Gefahren und finanzielle Fallstricke beim Erwerb von Immobilien

16. November 2023

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Carl-Peter Horlamus
Immobilienerwerb Boden

Gefahren und finanzielle Fallstricke beim Erwerb von Immobilien: Ein Rechtsanwalt betrachtet den Boden

Wer ein Grundstück mit dem Vorhaben, ein Gebäude darauf zu erreichten, kauft, tätigt eine riesige Investition und sollte entsprechend überlegt handeln. Schließlich gibt es beim Grundstückskauf so einiges, das zwingend bedacht werden sollte. Dazu gehört eindeutig das große Thema der Bodenbeschaffenheit. Diesem widmen wir uns im folgenden Beitrag ausführlich und gehen mitunter genauer auf das Bodengutachten sowie auf Klauseln im Kaufvertrag, welche sich auf die Beschaffenheit des Bodens beziehen, ein.

Das Bodengutachten und seine Bedeutung

Der Erfolg eines Bauvorhabens steht und fällt in so manchem Fall mit dem Boden, auf dem gebaut werden soll. Ein sogenanntes Bodengutachten liefert allerhand wichtige Informationen über den Boden und bringt zum Beispiel wertvolles Wissen über den Grundwasserstand und die Tragfähigkeit des Erdreichs hervor.

Dieses Wissen ist von enormer Bedeutung für die sinnvolle Planung des Baus und macht verlässlich einschätzbar, ob sich der Boden in seiner Beschaffenheit überhaupt für das geplante Bauvorhaben eignet. Die Bedeutung eines solchen Gutachtens ist für den Bauherrn also riesig, bestimmen die enthaltenen Informationen doch maßgeblich mit, welche Sicherheitsmaßnahmen beim Bau zu treffen sind und welche Vorgehensweisen sich anbieten. Kurzum: Auf ein Bodengutachten zu verzichten, ist selten eine gute Idee.

Zeitpunkt und Umfang des Bodengutachtens

Möchte man die „Katze nicht im Sack kaufen“, sollte man vor Unterzeichnung des Kaufvertrags ein Bodengutachten anfertigen lassen. Nur so weiß man wirklich, woran man ist. Aus Kostengründen entscheiden sich manche Käufer dafür, zunächst ein eingeschränktes Gutachten mit geringerem Umfang in Auftrag zu geben, wobei die übrigen – aus Käufersicht in diesem Fall zunächst weniger relevanten – Parameter später begutachtet werden können.

Was kostete ein Bodengutachten?

Was genau ein Bodengutachten kostet, richtet sich nach dem Aufwand, der im individuellen Fall anfällt, und dem gewünschten Umfang des Gutachtens. Je größer der Arbeitsaufwand und je umfangreicher die Begutachtung, desto höher der Preis. Im Schnitt zahlen Bauherren ungefähr 800 € bis 2.500 € für die Begutachtung des Bodens.

Kaufvertrag: Diese Klauseln sind sinnvoll

Wer beim Grundstückskauf mit offenen Karten spielen und kein Risiko eingehen möchte, kommt um ein Bodengutachten vor Vertragsunterzeichnung nicht herum. Ergänzend gibt es bestimmte Klauseln, die im Kaufvertrag aufgeführt werden können, um zusätzliche Sicherheit zu schaffen.

So ist es zum Beispiel möglich, eine vertragliche Bestätigung des Verkäufers zu fordern, die sich auf die Abwesenheit von Schadstoffverunreinigungen auf dem Grundstück bezieht. Der Verkäufer sichert dem Käufer demnach zu, dass das zum Verkauf stehende Grundstück nicht mit Schadstoffen belastet ist. Eine solche Klausel ist überaus sinnvoll, da Schadstoffbelastungen kosten- und zeitintensive Beseitigungsmaßnahmen erforderlich machen und ein nicht zu vernachlässigendes Gesundheitsrisiko darstellen können. 

Eine weitere Möglichkeit der Risikominimierung ist durch die Integration einer Rücktrittsklausel gegeben, welche auf preisintensive Gründungsmaßnahmen Bezug nimmt. Dem Käufer wird das Recht auf einen Rücktritt vom Vertrag zugesprochen, falls sich herausstellen sollte, dass das Grundstück nicht ohne erheblichen finanziellen Mehraufwand bebaut werden kann.

Das Aufsetzen solcher Klauseln sollte in jedem Fall von einem fachkundigen Rechtsanwalt übernommen werden. Schließlich nützen diese Klauseln nur, wenn sie auch wirklich rechtswirksam sind.

Fazit: Bodengutachten und rechtliche Beratung sorgen für Sicherheit beim Hauskauf

Damit der Haus- und Grundstückskauf keine bösen Überraschungen bereithält, sollten sich Käufer unbedingt genaustens über die Option eines umfangreichen Bodengutachtens informieren und dieses nach Möglichkeit vor dem Kauf durchführen lassen. Auf diese Weise können sie sicherstellen, dass sich der Boden für die Bebauung eignet, und schaffen somit eine Wissensgrundlage, auf die die Bauplanung sinnvoll aufgebaut werden kann. Zusätzlich empfiehlt sich eine Beratung durch einen kompetenten Rechtsanwalt, welcher beim Aufsetzen und der Prüfung des Kaufvertrags behilflich sein kann.

Sollten Sie rechtliche Unterstützung rund um den Kauf eines Grundstücks oder Hauses wünschen, stehen wir von KGH Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. Nehmen Sie Kontakt auf und profitieren Sie von unserem geballten Expertenwissen.

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Oliver Stigler

Fachanwalt für Familienrecht und gewerblichen Rechtsschutz, ist ein Anwalt bei KGH in Nürnberg. Auf dem Blog von kgh.de teilt er sein umfangreiches Fachwissen und bietet wertvolle Einblicke in rechtliche Themen. Vertrauen Sie auf seine Expertise und lassen Sie sich von seinen Beiträgen inspirieren.

Zuständige Anwälte in diesem Fachgebiet:

Carl-Peter Horlamus

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Fachanwalt für Handels– und Gesellschaftsrecht

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