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Rechtliche Einschätzung und Vorgehensmöglichkeiten für Kunden bei Insolvenz des Bauträgers ​

29. August 2023

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Carl-Peter Horlamus
Hausbau

Rechtliche Einschätzung und Vorgehensmöglichkeiten für Kunden bei Insolvenz des Bauträgers

1.Ausgangslage

Aktuelle Fälle wie Insolvenzanträge bei der Project Immobilien Gruppe oder der Gerch Group zeigen leider die Aktualität der Fragestellungen auch in der Metropolregion Nürnberg, was Kunden im Fall der Insolvenz eines Bauträgers unternehmen können, und welche rechtlichen Ansätze hier bestehen.

2. Mögliches Vorgehen des Insolvenzverwalters

Sofern der Insolvenzverwalter feststellt, dass ein Insolvenzgrund gemäß § 16 Insolvenzordnung vorliegt und das Vermögen des Schuldners ausreicht, um die Kosten des Insolvenzverfahrens zu decken, würde mit einem Beschluss des Insolvenzgerichts das Insolvenzverfahren eröffnet.

Grundsätzlich können auch im Vorfeld zu dieser Entscheidung durch den vorläufigen Insolvenzverwalter gerade im Hinblick auf etwaige Fortführung oder anderweitige Verwertung von Objekten Entscheidungen getroffen werden.

Es kämen auch besondere Verfahrensarten wie Eigenverwaltung oder ein Schutzschirmverfahren in Betracht.

Nach § 103 Insolvenzordnung hat der Insolvenzverwalter nach Eröffnung ein Wahlrecht, ob er den Vertrag anstelle des Schuldner erfüllen möchte und damit auch die Erfüllung des Zahlungsanspruchs verlangt oder den Vertrag nicht weiter erfüllt.

Bei der Erfüllung müsste der Insolvenzverwalter das Bauvorhaben fertig bauen lassen.

Diesbezüglich hat der Gläubiger die Möglichkeit, den Insolvenzverwalter zur Ausübung seines Wahlrechts gemäß § 103 Abs. 2 S. 2 Insolvenzordnung aufzufordern.

Wenn sich der Insolvenzverwalter für die Erfüllung entscheidet, bleibt grundsätzlich der Vertragsinhalt bestehen. Das heißt die vereinbarte Preise gelten weiter.

Das könnte anders sein, wen die Verwalter in der Prüfungsphase im Vorfeld der Eröffnung etwa auch im Rahmen einer der oben erwähnten besonderen Verfahrensformen den Kunden die Fortführung zu angepassten Konditionen anbieten. Hierzu wäre aber grundsätzlich deren Zustimmung erforderlich.

3.Übereignungsanspruch durch Vormerkung

Sollte sich der Insolvenzverwalter gegen die Erfüllung entscheiden, kommt zum Tragen, dass der Bauträgervertrag grundsätzlich aus einem kaufvertraglichen und werkvertraglichen Teil besteht.

Soweit für den Kunden bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, muss der Insolvenzverwalter diesen kaufvertraglichen Teil gemäß § 106 Abs. 1 der Insolvenzordnung erfüllen.

Der Kunde hat also einen durch die Vormerkung gesicherten Erfüllungsanspruch, der sich auf die Übereignung der Bausubstanz zum Zeitpunkt der Insolvenz richtet.

Dieser Anspruch auf Eigentumsübertragung besteht insoweit, als der Gegenwert des Grundstücks nach den Baufortschrittsraten bereits bezahlt ist.

Auch im Hinblick darauf ist es wichtig, den Bautenstand zum Zeitpunkt der Insolvenz genau zu ermitteln und den Grundstückswert festzustellen.

Hierzu ist noch besonders zu beachten, dass es hier in den Bestimmungen der Bauträgerverträge Sonderregelungen geben gab, etwa mit dem Inhalt, dass der Erwerber die Zustimmung des Veräußerers zum Vollzug der Auflassung vor vollständiger Fertigstellung mit erreichtem Bautenstand verlangen kann, wenn das Unvermögen des Veräußerers zur Fertigstellung der Baumaßnahme feststehen.

Dieser Anspruch sollte also in jedem Falle gegenüber dem Insolvenzverwalter abgeklärt werden, dass sich dieser zu seiner Wahl hinsichtlich der Erfüllung oder Nichterfüllung der Verträge äußert sowie zu der Feststellung, welcher Teil des Kaufpreises im Hinblick auf den Grundstückswert bereits bezahlt ist.

4. Etwaige Kündigung bzw. Rücktritt

Im Übrigen kann sich für den Kunden noch die Frage stellen, inwieweit er im Hinblick auf den Insolvenzantrag bzw. die Nichtfertigstellung zur außerordentlichen Kündigung des Vertrages berechtigt sind.

Seit der Baurechtsreform, die ab 01.01.2018 in Kraft trat, wurde der Bauträgervertrag erstmals in den § 650 u. ff BGB gesetzlich geregelt.

Nach dem § 650 u Abs. 2 BGB ist auf Bauträgerverträge unter anderem § 648 a BGB nicht anwendbar, sodass allein die Insolvenzantragstellung nach § 648 a BGB keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Bauträgervertrages darstellt.

Der Erwerber kann allerdings ggf. nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen vom Vertrag zurücktreten, die bei gravierenden Pflichtverletzungen bestehen.

Im Hinblick auf diese Maßnahme ist jedoch zur Vorsicht zu raten, da ein solcher erklärter Rücktritt zu Unwirksamkeit der eingetragenen Auflassungsvormerkung führen kann, da sie akzessorisch zur schuldrechtlichen Forderung ist.

Das würde zur Folge haben, dass der Insolvenzverwalter die Bewilligung der Löschung der Vormerkung verlangt und der Käufer nur einen Anspruch hinsichtlich des bereits gezahlten Kaufpreises gegenüber der Masse hat.

5. Notwendige Korrespondenz mit Banken oder Dritten

Parallel kann Korrespondenz mit den finanzierenden Banken notwendig sein, um die vorliegende Situation zu schildern sowie in Zusammenarbeit mit der Bank Modelle zu entwickeln, die dem Kunden sowohl für den Fall der Erfüllung des Insolvenzverwalters als auch der Nichterfüllung den besten finanziellen und rechtlichen Weg ermöglichen.

Soweit eine Nichterfüllung und eine Freigabe durch den Insolvenzverwalter hinsichtlich des Eigentums erfolgt, kann auch die Zusammenarbeit mit anderen Erwerbern zur Fertigstellung des Objekts rechtliche Unterstützung notwendig machen.

6. Etwaige persönliche Haftung der Verantwortlichen

Ein weiterer Punkt kann die Frage sein, inwieweit hinsichtlich ausfallender Forderungen der Kunden bzw. Zusatzkosten für die Fortführung Ansprüche ggf. auch persönlich gegen bei dem Bauträger handelnden Personen zu richten sind.

Solche Ansprüche können gegenüber rechtlichen und faktischen Geschäftsführern insbesondere dann bestehen, wenn diese gegen ihre gesetzlichen Verpflichtungen verstoßen.

Im Hinblick darauf sind insbesondere die Fragen zu prüfen, inwieweit nach den Verpflichtungen der Makler- und Bauträgerverordnung sowie des Forderungssicherungsgesetzes Baufortschrittsraten nur und gerade für das betroffene Bauvorhaben verwendet wurden und inwieweit insgesamt die Bauträgergesellschaft so organisiert war, um die unter anderem von der MaBV und dem Bausicherungsgesetz angestrebten Zwecke der Sicherung von Forderungen des Kunden zu verwirklichen.

7. Empfehlung

Insgesamt ist zu frühzeitiger rechtlicher Information und professioneller Unterstützung zur Wahrung der Rechte der Kunden zu raten. Wenden Sie sich gerne an KGH für weitere Informationen und Hilfe zu diesem Thema.

Zuständige Anwälte in diesem Fachgebiet:

Carl-Peter Horlamus

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Fachanwalt für Handels– und Gesellschaftsrecht

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