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Maklergebühren vermeiden

2. Juli 2024

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Hausverkauf

Maklergebühren vermeiden – Rechte zur Auskunft und Zurückhaltung nutzen

Beim Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen und -häusern ist in aller Regel ein Makler beteiligt. Oftmals vertritt derselbe Makler beide Parteien, also sowohl den Verkäufer als auch den Käufer. Entsprechend bezahlen beide Parteien einen gewissen Betrag als Maklergebühr an den Makler. Die Regelungen zur Höhe der Maklerprovision sind gesetzlich eindeutig, in der Praxis aber längst nicht jedem bekannt. In diesem Beitrag erläutern wir mit Blick auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs die Rechte zur Auskunft und Zurückhaltung, die dem Käufer zustehen, und die Rolle, die der sogenannte Halbteilungsgrundsatz in diesem Zusammenhang spielt. 

Wesentliche Fakten: Zusammenfassung

Im Folgenden erwarten Sie detaillierte Erklärungen zu diesen Kernpunkten:

  • Übt ein Makler eine Doppeltätigkeit aus – vertritt er also Käufer und Verkäufer -, muss er sich bei der Provisionsforderung an den Halbteilungsgrundsatz halten. Dieser sieht die Forderung von Gebühren in gleicher Höhe vor. 
  • Maklerkunden haben ein Recht darauf, bestimmte Informationen zu erhalten und den Maklervertrag der Gegenpartei einzusehen. 
  • Kommt der Makler seiner Auskunftspflicht nicht nach, kann der Kunde die geforderte Zahlung so lange zurückhalten, bis er die ihm rechtlich zustehende Auskunft erhalten hat. 

Der Halbteilungsgrundsatz kurz erklärt

Es kommt zwar durchaus vor, dass Käufer und Verkäufer unterschiedliche Makler beauftragen, mehrheitlich wickelt jedoch ein Makler den Kauf beziehungsweise Verkauf für beide Parteien ab. Dann gilt der Halbteilungsgrundsatz. Dieser besagt, dass die Provision, die der Käufer oder Verkäufer an den Makler entrichten muss, gleich hoch sein muss wie die Gebühr, die die Gegenseite bezahlt. Es ist nach dem Halbteilungsgrundsatz also nicht rechtens, abweichende Gebühren von den beiden Parteien zu verlangen. Vereinbarungen, die diesem Grundsatz widersprechen, sind laut Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam. 

Transparenz bei der Maklerprovision: Anspruch auf Sichtung des Maklervertrags

In der Praxis gibt es häufig einen Umstand, der es Käufern und Verkäufern erschwert, zu beurteilen, ob der Halbteilungsgrundsatz eingehalten wird. Aus Unwissenheit verzichten sie darauf, den Maklervertrag der anderen Partei einzusehen, sodass sie letztlich keinerlei Ahnung haben, welche Gebühren diese bezahlt. Sie wissen demnach nicht, ob die vom Makler erhobene Provision in ihrer Höhe der der anderen Partei entspricht oder womöglich ungerechterweise zu hoch angesetzt wurde. In vielen Fällen ist dem Käufer oder Verkäufer nur bekannt, dass sowohl er als auch die Gegenseite eine Provision bezahlen muss – die genaue Summe kennen sie aber nicht. 

Der erste Schritt zur Lösung dieses Problems ist es, sich über die eigenen Rechte gegenüber dem Makler bewusst zu werden. Käufer und Verkäufer haben ein Recht darauf, umfassende Auskunft vom Makler zu erhalten. Zu den Informationen, die eingefordert werden können, gehört zunächst die Angabe dazu, dass sich der Makler überhaupt in einer Doppeltätigkeit befindet. Er muss offenlegen, dass er Käufer und Verkäufer vertritt. Darüber hinaus muss er beiden Parteien mitteilen, dass mit der Gegenpartei ein Vertrag geschlossen wurde, welcher Provisionssatz vereinbart wurde und dass die Transaktion getätigt wurde. 

Einem Urteil des BGH vom September 2023 zufolge umfasst die Auskunftspflicht des Maklers  zudem die Vorlage des Vertrages. Will heißen: Niemand muss den mündlichen oder schriftlichen Angaben des Maklers zu den genannten Themenpunkten „blind“ Glauben schenken. Stattdessen kann Einsicht in den mit der Gegenseite geschlossenen Maklervertrag gefordert werden. Diese Einsicht muss der Makler einräumen, um sich auf rechtssicherem Boden zu bewegen. Daraus ergibt sich für Käufer und Verkäufer eine erhöhte Transparenz. Sie haben ein Recht darauf, die Fakten vorgelegt zu bekommen, die sie benötigen, um zu prüfen, ob sich der Makler an den Halbteilungsgrundsatz hält und eine Maklerprovision in angemessener Höhe fordert. 

BGH entscheidet: Abgewiesene Klage wegen Nichtvorlage

Nun stellt sich natürlich die Frage, welche rechtlichen Konsequenzen es hat, wenn sich der Makler weigert, seiner Auskunftspflicht nachzukommen. Das ist tatsächlich ein Umstand, der in der Realität auftreten kann. Gerade Makler, die sich darüber im Klaren sind, dass sie sich mit einem Vertragssatz in einer Doppeltätigkeit widerrechtlich nicht an den Halbteilungsgrundsatz halten, haben logischerweise ein Interesse daran, die beiden vertretenen Parteien im Dunkeln zu lassen und die Gebührenhöhe der jeweiligen Gegenseite nicht offenzulegen. 

Nach geltendem Recht hat die Zuwiderhandlung gegen die Auskunftspflicht zur Folge, dass sich der Maklerkunde für eine Zurückhaltung der Zahlung entscheiden kann. Solange er keine Einsicht in den Vertrag der Gegenseite erhält, muss er den vom Makler geforderten Provisionsbetrag nicht bezahlen. Zu diesem Schluss kam zumindest das BGH im angesprochenen Fall. In diesem klagte der Makler nämlich, weil der Kunde der Aufforderung, die Maklergebühren zu bezahlen, nicht nachkam. Da der Kunde zuvor keine ausreichende Auskunft vom Makler erhalten hatte, entschied das Gericht, dass die Zahlungszurückhaltung rechtens sei. Mehr noch: Das BGH gab an, dass der Vertrag gänzlich nichtig sei, wenn sich durch dessen Vorlage herausstellen sollte, dass der Makler den Halbteilungsgrundsatz nicht eingehalten haben sollte. 

Für Käufer und Verkäufer und deren Zusammenarbeit mit einem Makler bedeutet das: Erteilt der Makler in Doppeltätigkeit nicht die rechtlich vorgesehenen Auskünfte, ist es legitim, die geforderte Provisionszahlung so lange zurückzuhalten, bis der Makler seiner Auskunftspflicht nachkommt. Schließlich kann der Kunde erst dann beurteilen, ob sich die Höhe der geforderten Provision nach dem Halbteilungsgrundsatz richtet. 

Fazit: Rechtlicher Rat zu Maklerverträgen und Provisionszahlungen

Wer eine Immobilie erwirbt oder verkauft, muss auf vieles achten und denkt oftmals nicht daran, den Maklervertrag auf seine Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen. Ganz zu schweigen davon, dass der „Otto Normalverbraucher“ häufig keine ausreichende Kenntnis über die anwendbaren Gesetze besitzt, um solche Verträge überhaupt beurteilen zu können. Deshalb empfehlen wir: Holen Sie sich einen Experten an die Seite und lassen Sie sich rechtlich beraten! Unsere Fachanwälte von KGH nehmen sich Ihr Anliegen zum Thema Maklerverträge und -gebühren gerne an – kontaktieren Sie uns!

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Oliver Stigler

Fachanwalt für Familienrecht und gewerblichen Rechtsschutz, ist ein Anwalt bei KGH in Nürnberg. Auf dem Blog von kgh.de teilt er sein umfangreiches Fachwissen und bietet wertvolle Einblicke in rechtliche Themen. Vertrauen Sie auf seine Expertise und lassen Sie sich von seinen Beiträgen inspirieren.

Zuständige Anwälte in diesem Fachgebiet:

Sibylle Sklebitz

Fachanwältin für Mietrecht

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