Eine Erhöhung der Miete stößt wohl bei keinem Mieter auf Begeisterung. Die gute Nachricht: Vermieter haben in Sachen Erhöhung der Mietzahlungen keine freie Hand. Sie können die Miete nicht willkürlich erhöhen, denn jede Erhöhung ist an verschiedene Voraussetzungen und Anforderungen geknüpft.

Einverständliche vs. einseitige Mieterhöhung

Unterschieden wird grundsätzlich zwischen einverständlichen und einseitigen Mieterhöhungen. Einseitige Mieterhöhungen sind ohne die Zustimmung des Mieters durchsetzbar, für einverständliche Erhöhungen der Miete ist diese Zustimmung erforderlich. Bei der Forderung seitens des Vermieters nach einer einverständlichen Mieterhöhung wird demnach auch von einem Mieterhöhungsverlangen gesprochen.

Wann darf der Vermieter die Miete ohne Zustimmung des Mieters erhöhen?

Es gibt Umstände, unter denen der Vermieter Mieterhöhungen rechtswirksam umsetzen kann, ohne dass eine Zustimmung des Mieters erforderlich wird. Allem voran ist an dieser Stelle die Mieterhöhung nach einer Modernisierung der Wohnung oder des gesamten Gebäudes zu nennen. Anders sieht es bei einer gewünschten Erhöhung aus vielen anderen Gründen, zum Beispiel aufgrund des steigenden Mietspiegels im Viertel, aus. In diesem Fall muss dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen vorgelegt werden.

Mieterhöhungsverlangen: Welche Anforderungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz stellt eine Reihe von Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen. Sind diese nicht erfüllt, ist das Verlangen zunächst unwirksam. Im Wesentlichen ist die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens an die folgenden Anforderungen gebunden:

Form und Fristen

Das Verlangen muss zwingend schriftlich, also in Textform, aufgesetzt werden. Dabei muss der Vermieter sich vollumfänglich an die Kappungsgrenze halten und die zutreffende Sperrfrist wahren. Aus dem Mieterhöhungsverlangen muss unmissverständlich hervorgehen, dass eine Zustimmung des Mieters zur angedachten Mieterhöhung gewünscht ist. Zusätzlich ist eine genaue Bezifferung der Erhöhung sowie der daraus folgenden Gesamtmietsumme erforderlich.

Begründung und Vergleichsmiete

Der Mieter muss die Erhöhung begründen und in diesem Zuge eine Vergleichsmiete heranziehen. Dies kann auf verschiedene Arten stattfinden:

Mietspiegel

Zum Zweck der Vergleichsmiete kann auf den örtlichen Mietspiegel Bezug genommen werden. Dabei muss es sich um einen offiziell erhobenen Spiegel handeln. Sofern für die jeweilige Gemeinde kein solcher vorliegt, kann auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde ausgewichen werden.

Vergleichswohnungen

Alternativ kann sich die Vergleichsmiete auf drei vermietete Vergleichsobjekte stützen. Dabei muss eine Vergleichbarkeit anhand mehrerer Merkmale, zum Beispiel Lage, Renovierungszustand und Zimmeranzahl, gegeben sein. Als ortsübliche Miete ist dann die niedrigste Mietsumme der drei Vergleichsobjekte anzunehmen.

Gutachten

In der Praxis eher unüblich, aber auch eine denkbare Möglichkeit, ist die Gutachtenerstellung. In diesem Fall begutachtet ein Sachverständiger das Mietobjekt und benennt unter Angabe von Gründen und Herleitungen eine ortsübliche Miete.

Achtung: Keine vorschnelle Zustimmung zur Mieterhöhung abgeben

Mieter machen häufig den Fehler, einem Mieterhöhungsverlangen vorschnell zuzustimmen. Das Tückische: Selbst ein eigentlich unwirksames Mieterhöhungsverlangen kann durch die Zustimmung des Mieters wirksam werden. Deshalb ist dringend davon abzuraten, Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen, ohne sich gründlich zu informieren und gegebenenfalls professionell beraten zu lassen.

Fazit: Mieterhöhungsverlangen gründlich prüfen

Abschließend ist Mietern dazu zu raten, Mieterhöhungsverlangen stets auf ihre Wirksamkeit und Rechtmäßigkeit zu prüfen. Wer selbst nicht über das nötige Fachwissen auf dem Gebiet des Mietrechts verfügt, um eine solche Prüfung vorzunehmen, sollte sich an einen KGH Fachanwalt wenden und dessen Expertise erfragen.