Fristlose und somit außerordentliche Kündigungen von Gewerbemietverträgen werden in der Mehrheit von Vermietern ausgesprochen. Aufgrund des zunehmenden Flächenmangels, vor allem in Ballungsgebieten, sind Mieter oft bereit, vertragswidriges Verhalten des Vermieters bis zu einem gewissen Grad zu erdulden. Daher kommt es diesseits seltener zu außerordentlichen Kündigungen. Dennoch gibt es natürlich Umstände, unter denen auch Mieter zum Mittel der fristlosen Kündigung greifen.

Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung von Gewerbemietverträgen

Grundsätzlich sind Mieter und Vermieter dazu verpflichtet, sich bei Kündigung an die vertraglich vereinbarten Vorgehensweisen und Fristen zu halten. Eine vorzeitige Vertragsauflösung ist dann möglich, wenn ein Fehlverhalten des Vertragsgegners die Aufrechterhaltung des Gewerbemietvertrages unzumutbar macht. Damit die außerordentliche Kündigung rechtwirksam sein kann, muss zuvor erfolglos eine Abmahnung ausgesprochen oder schriftlich eingereicht worden sein.

Aktueller Fall: Falsche Betriebskostenabrechnung rechtfertigt fristlose Kündigung

Ende 2021 fällte der BGH ein Urteil, das dem Mieter die Rechtmäßigkeit einer außerordentlichen Kündigung zusprach. Beim Mietobjekt handelte es sich um ein Ladengeschäft in einem Einkaufszentrum. Der Vermieter legte die Kosten für die Brandwache sowie für die Möblierung des Lokals auf den Mieter um, wobei eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung ausgestellt wurde. Der Vermieter hatte die Kosten doppelt abgerechnet und korrigierte dies auch nicht, nachdem er vom Mieter darauf aufmerksam gemacht wurde. Der Mieter sah sich daher gezwungen, die fristlose Kündigung einzureichen, und der Fall landete vor Gericht. In erster Instanz entschied das Berliner Kammergericht zugunsten des Vermieters und erklärte die Kündigung für unwirksam. Der BGH widerrief diese Entscheidung allerdings: Die Vertragsverletzung des Vermieters war aus Sicht des BGH so gravierend, dass ein Fortführen des Vertragsverhältnisses nicht mehr als zumutbar anzusehen sei. Die außerordentliche Kündigung des Mieters wurde also gerichtlich bestätigt.

Irrtum vs. Täuschungsabsicht

Der vorliegende Fall darf keinesfalls so interpretiert werden, dass jeglicher Fehler in Kostenabrechnungen eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Schließlich kann jedem einmal ein Fehler passieren, der sich in aller Regel leicht wieder ausbügeln lässt. Entscheidend ist, wie schwer die Vertragsverletzung wiegt und ob der Beschuldigte mit Täuschungs- beziehungsweise Schädigungsabsicht gehandelt hat. Im dargestellten Fall ist davon auszugehen, denn der Vermieter trug wiederholt vor, keine doppelten Posten abgerechnet zu haben, was nachweislich nicht der Wahrheit entsprach. Das Gericht hielt die falsche Abrechnung also nicht für einen Irrtum, sondern für eine absichtliche Handlung, mit der der Mieter getäuscht beziehungsweise geschädigt werden sollte. Unter diesen Umständen, so das Urteil des BGH, musste dem Mieter die außerordentliche Kündigung zugestanden werden. Damit präsentierte der BGH ein Urteil, das ein Signal an Mieter und Vermieter sendet: Trotz Mietflächenknappheit, die die Position von Vermietern bekanntermaßen immens stärkt, dürfen diese ihre Interessen nicht grenzenlos und unter Verwendung rechtwidriger Mittel durchsetzen.

Kündigungsfolgeschaden beim Gewerbemietvertrag bedenken

Das Urteil des BGH soll Mietern gewissermaßen den Rücken stärken und ihnen Mut machen, sich bei unzumutbarem Fehlverhalten des Vermieters rechtlich zur Wehr zu setzen. Dennoch gilt es nach wie vor, abzuwägen und genau (z.B. mittels KGH Fachanwälte) zu prüfen, ob eine außergerichtliche Kündigung überhaupt rechtens ist. Denn: Wird diese als ungültig erklärt, muss der Mieter den Kündigungsfolgeschaden in Form von Anwaltskosten und schuldiggebliebener Mietzahlungen tragen.