Ausgangslage:

Benötigt der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts, berechtigt das den Vermieter zur Kündigung. Der Mieter kann aber der Kündigung widersprechen, wenn für ihn die Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Dann muss geprüft werden, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen.

Der Fall:

In zwei vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fällen hatten die Mieter jeweils einen Härtefall eingewandt.

Im ersten Fall lebte die 1937 geborene Mieterin seit 1974 in der Wohnung. Sie widersprach der Kündigung, weil ihr ein Umzug aufgrund ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung sowie einer Demenzerkrankung nicht zumutbar sei. Nachdem sie in der Berufungsinstanz ein entsprechendes Attest vorgelegt hatte, wurde die Räumungsklage des Vermieters wegen des Härtefalls abgewiesen.

Im zweiten Fall beriefen sich die Mieter ebenfalls auf einen Härtefall, da ein Umzug für den bei ihnen lebenden Sohn aufgrund verschiedener Erkrankungen zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes führen würde. Auch sie legten ein entsprechendes Attest vor. In diesem Fall wurden die Mieter zur Räumung verurteilt, ohne dass ein angebotenes Sachverständigengutachten eingeholt worden wäre.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat nun in beiden Fällen die Urteile der Vorinstanz aufgehoben und die Sachen zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen. Insbesondere müsse geklärt werden, ob Härtegründe bestehen.

Im Interesse beider Mietvertragsparteien seien eine umfassende Sachverhaltsaufklärung  sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich.

Der Bundesgerichtshof betont, dass es keine allgemeinen Fallgruppen gibt, bei denen die Interessen einer Partei generell überwiegen. So wirken sich z.B. die Faktoren Alter und Verwurzelung wegen langer Mietdauer je nach Persönlichkeit und körperlicher und psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark aus.

Allein ein hohes Alter und eine lange Mietdauer rechtfertigen daher nicht die Annahme einer Härte.

Behauptet der Mieter, dass ihm im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels schwerwiegende Gesundheitsgefahren drohen, und belegt er das durch ein ärztliches Attest, verlangt der Bundesgerichtshof, dass von Amts wegen ein Sachverständigengutachten eingeholt wird. Nur so könne eine angemessene Abwägung vorgenommen werden.

Folge:

Entscheidend ist in solchen Streitigkeiten ein möglichst substantiierter Tatsachenvortrag auf beiden Seiten. Nur so ist gewährleistet, dass das Gericht alle Aspekte in seine Abwägung einbeziehen kann und ggf. auch ein Sachverständigengutachten einholt.