Ausgangslage:

Bei Abweichungen der tatsächlichen Wohnungsgröße nach unten von Angaben im Mietvertrag um mehr als 10% sah der Bundesgerichtshof einen Mangel i.S.d. § 536 BGB, der zur Minderung berechtigt (BGH, Az.: VIII ZR 101/04). Auch eine Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf eine mehr als 10-prozentige Minderfläche war zulässig (BGH, Az.: VIII ZR 142/08).

Dies galt auch bei einer Mieterhöhung. Sofern die Fläche nicht um mehr als 10% nach unten abwich, war die im Mietvertrag vereinbarte Fläche dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde zu legen (BGH, Az.: VIII ZR 205/08). Auch durfte der Mieter die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen, wenn die Wohnung um mehr als 10% größer war, als im Mietvertrag angegeben (BGH, Az.: VIII ZR 138/06). Dies führte im vom BGH zu entscheidenden Fall dazu, dass die Vermieterin die Miete um rund 30% erhöhen wollte.

Entscheidung des BGH:

Im Urteil vom 18.11.2015 (Az.: VIII ZR 266/14) hat der Bundesgerichtshof nunmehr in Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass die tatsächliche Fläche für die Mieterhöhung entscheidend ist.

Da eine Vergleichsmiete im Mietspiegel über die Quadratmeteranzahl und damit über die Wohnungsgröße bestimmt wird, kann es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommen, da andernfalls eine Vergleichbarkeit nicht gegeben ist.

Allerdings findet trotzdem die Kappungsgrenze Anwendung, wonach sich derzeit die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 15% erhöhen darf. Für die Kappungsgrenze ist allein der Ausgangsmietbetrag entscheidend, ohne dass es zusätzlich darauf ankommt, wie er zustande gekommen ist. Dementsprechend hat der Senat etwa auch angenommen, dass eine zunächst geltende besonders günstige Miete zugunsten des Mieters bei Bestimmung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen ist (BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06).

Hinweis:

Für eine Minderung bleibt es jedoch nach ausdrücklicher Festlegung des BGH dabei, dass diese erst erfolgen kann, wenn die Wohnfläche um mehr als 10% kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben.