Ausgangslage:

Gemäß der EnEV ist ein Energiebedarfsausweis für Neubauten grundsätzlich verpflichtend. Bei Bestandsbauten muss eine Energieverbrauchsausweis oder ein Energiebedarfsausweis bei Verkauf oder Vermietung vorhanden sein. Unklar ist, welche Sanktionen bei Nichtvorhandensein oder Nichtvorlage zu erwarten sind.

Bei Verkauf und Vermietung  von Immobilien ist unklar, ob bei Vorlage eines Energieausweises der Käufer/Mieter bei einem höheren Energieverbrauch als im Energieausweis angegeben zivilrechtliche Ansprüche gegen den Verkäufer herleiten kann. Dies wäre dann der Fall, wenn der Verkäufer oder  Vermieter für die Angaben im Energieausweis einstehen müsste.

Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts:

In seinem Urteil vom 13.03.2015 (Az.: 17 O 98/14) hat das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht entschieden, dass die Aushändigung eines Energieausweises durch den Makler nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbaren führt und der Käufer folglich keine Ansprüche daraus herleiten kann.
Im zu entscheidenden Fall hatte der Verkäufer einen Energieausweis erstellen lassen, der einen Primärenergiebedarf von 264 kWh bei einer energetischen Qualität der Gebäudehülle von 0,68 W einen jährlichen Bedarf an Heizöl-EL von 188,8 sowie an Strom von 21,7 kW auswies. Die Parteien erörterten weder anlässlich einer Besichtigung noch im Rahmen der notariellen Beurkundung die Angaben des Energieausweises. Ein von den Käufern beauftragter Sachverständiger errechnete einen Primärenergiebedarf von 279 kWh bei einer energetischen Qualität der Gebäudehülle von 0,74 W und einem jährlichen Energiebedarf an Heizöl-EL von 201,7 und an Strom von 21,9 kWh. Die Käufer begehrten Nachbesserung und eine Herstellung des Gebäudes an die im Energieausweis des Verkäufers mitgeteilten Daten.

Das OLG hat entschieden, dass auf Basis des Energieausweises keine vertraglichen Gewährleistungsansprüche gegeben sind. Es ist nicht ersichtlich, dass die Verkäufer sich in irgendeiner ausdrücklichen oder konkludent verbindlichen Art hinsichtlich der Energieeffizienz rechtlich binden wollten oder gebunden haben.

In der notariellen Urkunde finden sich keine Anhaltspunkte dafür, dass besondere Regelungen hinsichtlich der Eigenschaften des Gebäudes vereinbart wurden. Im Gegenteil es wurde eine Gewährleistungsausschluss vereinbart.

Wäre es den Käufern auf die Energieeffizienz, die Art der Dämmung oder andere Eigenschaften des Hauses in besonderer Weise angekommen, wäre es nahe gelegen dies beim Notartermin zu besprechen und entsprechend in die Urkunde aufzunehmen. Die bloße Übergabe des Energieausweises durch den von den Verkäufern beauftragten Makler soll keine Verpflichtung des Verkäufers begründen, das Objekt in der dort detailliert wiedergegebenen Beschaffenheit zu übereignen. Aus der bloßen Übergabe des Energieausweises kann weder hinsichtlich der Energieeffizienz noch der Eigenschaften, auf Grund derer der Sachverständige die Berechnung ermitteln konnte, ein Anspruch hergeleitet werden.

Auch die übrige Rechtsprechung geht davon aus, dass die Angaben im Energieausweis lediglich der Information dienen. Lediglich wenn die Partei in Kauf- oder Mietverträgen den Energieausweis ausdrücklich zum Vertragsbestandteil machen, können Ansprüche hergeleitet werden.