Ausgangslage:

Zur Wirksamkeit der mietvertraglichen Übertragung von Schönheitsreparaturen (Streichen der Wände und Decken, Innentüren und Fenster) ist es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs notwendig, dass die Fälligkeit der auszuführenden Arbeiten an die Abnutzung des Mietobjekts gekoppelt wird.

Üblicherweise wird auf Fristen Bezug genommen (z.B. 5 Jahre für Küchen und Bäder, 8 Jahre für Wohn- und Schlafräume und 10 Jahre für Flur und Nebenräume). Sofern der Mieter vor diesen Fälligkeitszeitpunkten auszieht, sehen viele Mietverträge sogenannte Quotenklauseln oder Abgeltungsklauseln vor, nach denen der Mieter verpflichtet ist, einen quotalen Geldbetrag für die Abnutzung der Schönheitsreparaturen zu zahlen.

Bislang war es für den Ablauf der Fristen und die Notwendigkeit der Durchführung der Schönheitsreparaturen unerheblich, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert an den Mieter übergeben wurde, solange die o.g. Fristen mit Mietvertragsbeginn zu laufen begannen.

Entscheidung des BGH:

In seinen Entscheidungen vom 18.03.2015 (Az.: VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung nun endgültig dahingehend geändert, dass Klauseln, die eine Zahlungs- oder Renovierungspflicht des Mieters bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung vorsehen, unwirksam sind.

Begründet wird dies damit, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.

Die Anforderungen an die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist seit 2004 erheblich verschärft worden. Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Ob eine renovierte Wohnung übergeben wurde, hat das Gerichht jeweils im Einzelfall zu entscheiden. Weiter entschied der BGH, dass Quotenabgeltungsklauseln unwirksam nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB sind. Quotenabgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Der BGH begründete die Unwirksamkeit damit, dass solche Klauseln zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Denn der entfallende Kostenanteil kann nicht verlässlich ermittelt werden.

Weiter ist es für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

Folge:

Die in Mietverträgen enthaltene Schönheitsreparaturklausel sollte bei Neuabschluss an die neue Rechtsprechung dahingehend angepasst werden, dass diese nur bei renoviert überlassenem Wohnraum gilt. Dieser Zustand muss dann auch dokumentiert werden.