Insolvenz des Bauträgers: Rechtliche Einschätzung und Vorgehensmöglichkeiten für Kunden
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Stellt ein Bauträger Insolvenzantrag, stehen Käufer vor existenziellen Fragen: Wird weitergebaut? Sind die gezahlten Raten verloren? Was wird aus der Finanzierung? Wie aktuell das in der Metropolregion Nürnberg ist, zeigt nach den Fällen Project Immobilien Gruppe und Gerch Group nun die Insolvenz der Schultheiß Projektentwicklung AG.
Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und die Vorgehensmöglichkeiten für Käufer. Ein eigener Abschnitt zeigt am Praxisbeispiel Schultheiß, wie sich die Regeln im konkreten Fall auswirken.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Vertrag besteht fort: Der Insolvenzantrag beendet den Bauträgervertrag nicht. Ob weitergebaut wird, entscheidet der Insolvenzverwalter nach der Eröffnung (§ 103 InsO).
- Die Vormerkung schützt: Mit eingetragener Auflassungsvormerkung besteht der Anspruch auf Übereignung von Grundstück und vorhandener Bausubstanz fort (§ 106 InsO), nicht aber auf Fertigstellung.
- Vorsicht beim Rücktritt: Ein Sonderkündigungsrecht gibt es nicht. Ein Rücktritt kann die Vormerkung zu Fall bringen.
- Zahlungen prüfen: Keine Rate überweisen, ohne Fälligkeit, Bautenstand und Zahlungsempfänger geprüft zu haben.
- Früh handeln: Bautenstand dokumentieren, Unterlagen prüfen, mit Bank und anderen Erwerbern sprechen.
Mögliches Vorgehen des Insolvenzverwalters
Nach dem Antrag prüft zunächst ein vorläufiger Insolvenzverwalter, ob ein Insolvenzgrund nach § 16 InsO vorliegt und das Vermögen die Verfahrenskosten deckt. Ist das der Fall, eröffnet das Insolvenzgericht das Verfahren durch Beschluss. Das dauert erfahrungsgemäß einige Wochen bis etwa drei Monate. Schon in dieser Phase können Entscheidungen über die Fortführung oder Verwertung einzelner Objekte fallen. Neben dem Regelverfahren kommen Eigenverwaltung oder ein Schutzschirmverfahren in Betracht.
Nach § 103 InsO hat der Insolvenzverwalter nach der Eröffnung ein Wahlrecht. Er kann den Vertrag anstelle des Bauträgers erfüllen und die restlichen Raten verlangen, oder er lehnt die weitere Erfüllung ab.
Wählt er die Erfüllung, muss er das Bauvorhaben fertig bauen lassen. Der Vertragsinhalt bleibt grundsätzlich bestehen, die vereinbarten Preise gelten weiter. Bietet der Verwalter die Fortführung zu angepassten Konditionen an, ist die Zustimmung der Käufer erforderlich.
Käufer können den Verwalter nach § 103 Abs. 2 Satz 2 InsO auffordern, sein Wahlrecht auszuüben. Er muss sich dann unverzüglich erklären.
Praxistipp: Wer zu früh Druck macht, provoziert unter Umständen eine Ablehnung, obwohl eine Fertigstellung möglich wäre. Am wirksamsten ist ein abgestimmtes Vorgehen aller Erwerber eines Objekts.
Übereignungsanspruch durch Vormerkung
Lehnt der Insolvenzverwalter die Erfüllung ab, kommt zum Tragen, dass der Bauträgervertrag aus einem kaufvertraglichen und einem werkvertraglichen Teil besteht.
Ist für den Käufer bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, muss der Insolvenzverwalter den kaufvertraglichen Teil nach § 106 Abs. 1 InsO erfüllen. Der Käufer hat also einen gesicherten Anspruch auf Übereignung der Bausubstanz zum Zeitpunkt der Insolvenz. Dieser Anspruch besteht insoweit, als der Gegenwert nach den Baufortschrittsraten bereits bezahlt ist. Deshalb ist es wichtig, den Bautenstand genau zu ermitteln und den Grundstückswert festzustellen.
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sorgt dafür, dass Käufer in der Regel nur Gebautes bezahlt haben. Der Bauträger darf Raten erst nach Eintragung der Vormerkung und nur nach Baufortschritt entgegennehmen, in höchstens sieben Teilbeträgen. Die Lücke: Gesichert ist das Bezahlte, nicht die Fertigstellung. Mehrkosten für den Weiterbau und Verzögerungsschäden tragen Käufer zunächst selbst.
Praxistipp: Prüfen Sie die Freistellungserklärung der Bank, die den Bauträger finanziert hat. Sie regelt, ob Sie das unfertige Objekt lastenfrei erhalten oder ob die Bank stattdessen Ihre Zahlungen erstattet. Dieses Wahlrecht behält sich die Bank häufig vor.
Viele Bauträgerverträge enthalten zudem Sonderregelungen: Der Erwerber kann die Auflassung schon vor Fertigstellung mit dem erreichten Bautenstand verlangen, wenn das Unvermögen des Veräußerers zur Fertigstellung feststeht. Das sollte gegenüber dem Insolvenzverwalter geklärt werden, ebenso die Frage, welcher Teil des Kaufpreises bereits bezahlt ist.
Kündigung oder Rücktritt
Seit der Baurechtsreform 2018 ist der Bauträgervertrag gesetzlich geregelt (§§ 650u ff. BGB). Nach § 650u Abs. 2 BGB ist unter anderem § 648a BGB nicht anwendbar. Die Insolvenzantragstellung allein ist deshalb kein Grund für eine außerordentliche Kündigung.
Der Erwerber kann unter Umständen nach allgemeinen Regeln zurücktreten, etwa bei gravierenden Pflichtverletzungen. Hier ist jedoch zur Vorsicht zu raten: Die Vormerkung ist akzessorisch und verliert mit dem Rücktritt ihre Wirkung. Der Insolvenzverwalter kann dann ihre Löschung verlangen. Dem Käufer bleibt nur der Anspruch auf Rückzahlung des gezahlten Kaufpreises als Insolvenzforderung, die meist nur zu einem Bruchteil bedient wird.
Ein Rechenbeispiel soll das verdeutlichen. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro und fertigem Rohbau sind nach dem Ratenplan der MaBV rund 261.000 Euro gezahlt. Bleibt der Käufer im Vertrag, erhält er über die Vormerkung seinen Anteil mit dem Rohbau und muss die Fertigstellung organisieren. Tritt er zurück, sind die 261.000 Euro nur noch eine Forderung zur Insolvenztabelle.
Praxistipp: Erklären Sie weder Rücktritt noch Kündigung und unterschreiben Sie keine Aufhebungsvereinbarung, bevor geprüft ist, wie Ihre Zahlungen gesichert sind. In Betracht kommt ein Rücktritt vor allem, wenn noch nichts gezahlt wurde oder eine Bürgschaft nach § 7 MaBV die Rückzahlung sichert.
Persönliche Haftung der Verantwortlichen
Zu prüfen ist auch, ob Käufer ausfallende Forderungen oder Zusatzkosten persönlich gegen die beim Bauträger handelnden Personen geltend machen können. Solche Ansprüche können gegen Vorstände, Geschäftsführer und faktische Geschäftsleiter bestehen, wenn diese gesetzliche Pflichten verletzt haben. Maßgeblich ist vor allem, ob Baufortschrittsraten entsprechend der MaBV und dem Bauforderungssicherungsgesetz nur für das jeweilige Bauvorhaben verwendet wurden. Das ist eine allgemeine Einordnung und keine Aussage zu einem bestimmten Unternehmen.
Praxisbeispiel: Insolvenz der Schultheiß Projektentwicklung AG
Für die Schultheiß Projektentwicklung AG wurde beim Amtsgericht Nürnberg ein Regelinsolvenzverfahren beantragt, laut nordbayern.de wegen drohender Zahlungsunfähigkeit. Am 5. Oktober 2026 bestellte das Gericht Rechtsanwalt Dr. Jochen Zaremba zum vorläufigen Insolvenzverwalter. Seit dem 2. Oktober ruhen die Baustellen. Betroffen sind Projekte mit mehr als 150 Eigentumswohnungen in Nürnberg und Röthenbach an der Pegnitz.
Das Verfahren ist noch nicht eröffnet. Der Verwalter kann sein Wahlrecht also noch nicht ausüben, und es ist offen, welche Projekte fertiggestellt werden. Verfügungen des Unternehmens sind nur noch mit seiner Zustimmung wirksam. Das betrifft auch den Einzug von Kaufpreisraten.
Der Fall zeigt, wie stark die Lage der Käufer vom Bautenstand abhängt:
| Bautenstand | Projekte laut Presseberichten | Was das für Käufer bedeutet |
| Bau noch nicht begonnen | Gründlacher Gärten, Am Landgraben | Nach der MaBV durften in der Regel noch keine Raten fließen. Das Risiko liegt bei Nebenkosten und laufender Finanzierung. Eine Fertigstellung durch den Verwalter ist hier am wenigsten wahrscheinlich. |
| Rohbau fertig | Schwabacher Straße, PARKLIFE Gebersdorf | Nach dem Ratenplan der MaBV sind bis zu rund 58 Prozent des Kaufpreises gezahlt. Die Vormerkung sichert den Anteil samt Rohbau. Wer fertigstellt und zu welchem Preis, ist offen. Wichtig sind jetzt Bautenstand, Freistellungserklärung und die Abstimmung der Erwerber. |
| Weit fortgeschritten | Der Sailersberg | Die Fertigstellung ist für den Verwalter wirtschaftlich naheliegend. Restraten nur gegen geprüfte Leistung zahlen und Mängelrechte sichern. |
Ob und in welchem Umfang in den Projekten bereits Wohnungen verkauft und Raten gezahlt wurden, ergibt sich aus den Berichten nicht.
Wichtig: Die Schultheiß Projektentwicklung AG steht in keiner Verbindung zur ähnlich klingenden Schultheiss Wohnbau AG. Diese ist nicht betroffen, wie die Schultheiss Wohnbau AG selbst berichtet.
Was Käufer jetzt tun sollten
Unterlagen und Grundbuch prüfen: Bauträgervertrag, Freistellungserklärung, Zahlungsbelege und aktueller Grundbuchauszug. Ist die Vormerkung eingetragen?
Bautenstand dokumentieren: mit datierten Fotos, bei größeren Objekten durch einen gemeinsam beauftragten Sachverständigen.
Keine Rate ohne Prüfung zahlen: Ist der Bautenstand erreicht, und an wen ist mit befreiender Wirkung zu zahlen?
Mit der finanzierenden Bank sprechen: Entwickeln Sie mit der Bank Modelle für beide Fälle, die Erfüllung wie die Nichterfüllung durch den Insolvenzverwalter. Klären Sie Bereitstellungszinsen, Abruffristen und eine mögliche Nachfinanzierung.
Mit anderen Erwerbern vernetzen: Gibt der Verwalter das Objekt frei, müssen die Erwerber die Fertigstellung gemeinsam organisieren.
Keine vorschnellen Erklärungen abgeben: kein Rücktritt, keine Kündigung, keine Aufhebungs- oder Nachtragsvereinbarung ohne rechtliche Prüfung.
Wohnsituation absichern: Kündigen Sie Ihre bisherige Wohnung nicht im Vertrauen auf den zugesagten Einzugstermin.
Fristen wahren: Nach der Eröffnung Forderungen fristgerecht zur Insolvenztabelle anmelden und den Verwalter zum richtigen Zeitpunkt zur Ausübung seines Wahlrechts auffordern.
Fazit und Empfehlung
Die Insolvenz des Bauträgers bedeutet für Käufer nicht automatisch den Verlust ihrer Wohnung oder ihrer Zahlungen. Entscheidend sind die Vormerkung, der Bautenstand, die Freistellungserklärung der Bank und die Entscheidung des Insolvenzverwalters. Der größte Fehler ist ein vorschneller Rücktritt.
Insgesamt ist zu frühzeitiger rechtlicher Information und professioneller Unterstützung zur Wahrung der Rechte der Käufer zu raten. Das gilt besonders dann, wenn mehrere Erwerber eines Objekts gemeinsam vorgehen wollen.
Wenden Sie sich gerne an KGH, wenn Sie von der Insolvenz eines Bauträgers betroffen sind, auch im Fall der Schultheiß Projektentwicklung AG. Wir prüfen Ihren Bauträgervertrag, das Grundbuch und die Freistellungserklärung und vertreten Ihre Interessen gegenüber Insolvenzverwalter und Banken.
Häufige Fragen zur Insolvenz des Bauträgers
Nicht zwangsläufig. Wer nach dem Ratenplan der MaBV gezahlt hat und durch eine Vormerkung gesichert ist, hat in der Regel Anspruch auf das Grundstück mit der vorhandenen Bausubstanz. Das Risiko liegt bei den Mehrkosten der Fertigstellung und den Verzögerungsschäden.
Raten werden nur fällig, wenn der jeweilige Bautenstand erreicht ist. Ruht die Baustelle, entstehen keine neuen Raten. Bei bereits fälligen Raten sollten Sie vor der Zahlung klären lassen, ob ein Zurückbehaltungsrecht besteht und an wen zu zahlen ist.
Ein Sonderkündigungsrecht wegen der Insolvenz gibt es nicht. Ein Rücktritt nach allgemeinen Regeln ist möglich, kann aber die Vormerkung zu Fall bringen. Ohne vorherige Prüfung ist davon abzuraten.
Dann müssen die Erwerber die Fertigstellung selbst organisieren, bei Eigentumswohnungen gemeinsam. In der Praxis übernimmt teils auch ein Investor oder ein anderer Bauträger das Projekt und bietet den Käufern neue Verträge an.
Zwischen Antrag und Eröffnung liegen erfahrungsgemäß einige Wochen bis etwa drei Monate. Erst danach übt der Insolvenzverwalter sein Wahlrecht aus. Käufer können ihn nach der Eröffnung zur Erklärung auffordern.
Forderungen aus der Zeit vor der Eröffnung sind Insolvenzforderungen. Sie werden nach der Eröffnung innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist beim Insolvenzverwalter zur Tabelle angemeldet.
Zuständige Anwälte in diesem Fachgebiet:
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Handels– und Gesellschaftsrecht
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