Wesentliche Fakten: Zusammenfassung

Nachfolgend behandeln wir mitunter diese Punkte:

• Ein Kostenvoranschlag ist als Baukostenschätzung und nicht als Preisgarantie zu verstehen. Trotzdem können Bauherren Kostenerhöhungen unter gewissen Voraussetzungen ablehnen. 
• Gegen Erhöhungen der Baukosten können Bauherren vorgehen, wenn diese erheblich (über 20 %) sind, ein Festpreis vereinbart wurde, die Kostenkalkulation des Vertragspartners grobe Fehler aufweist oder dieser seine Informationspflicht vernachlässigt. 
• Um sich gegen Abweichungen vom Kostenvoranschlag abzusichern, sollten Bauherren vertraglich Kostenobergrenzen oder (falls möglich) einen Festpreis festhalten. Außerdem sollten sie die Leistungsbeschreibung genaustens prüfen, mehrere Kostenvoranschläge mit Fokus auf realistische Preisangaben vergleichen und in der Bauphase stets den Überblick über Kosten- und Bauentwicklung behalten.

§ 649 BGB: Der Kostenvoranschlag bei Kostenüberschreitungen

Beim Kostenvoranschlag handelt es sich um eine Schätzung der zu erwartenden Baukosten. Diese ist grundsätzlich unverbindlich und entspricht keiner Preisgarantie. § 649 BGB, der die Rechtssituation bei Abweichungen vom Kostenanschlag definiert, räumt Bauherren jedoch gewisse Handlungsoptionen ein, auf die sie bei erheblichen Kostenüberschreitungen zurückgreifen können. 

Höhere Baukosten: Diese rechtlichen Optionen haben Bauherren

Werden Bauherren mit einem Anstieg der Baukosten konfrontiert, können sie sich in folgenden Fällen rechtlich dagegen zur Wehr setzen:

Vorliegen eines Festpreisvertrags

Wenn der Bauvertrag nicht ausschließlich auf Grundlage des Kostenanschlags getroffen wurde, sondern einen zugesagten Festpreis aufführt, hat der Bauherr das Recht, die vereinbarten Leistungen zu diesem festen Preis zu erhalten. Er kann Kostenaufschläge entsprechend in Gänze zurückweisen. 

Vernachlässigung der Informationspflicht

Sobald für den Bauunternehmer erkennbar wird, dass die Baukosten den Kostenanschlag erheblich überschreiten werden, muss er den Kunden umgehend davon in Kenntnis setzen. Nach § 650 Abs. 2 BGB können Bauherren die Vergütungsanpassung folglich ablehnen, wenn der Vertragspartner seiner Informationspflicht nicht nachkommt. 

Überschreitung in unzumutbarer Höhe

Während geringfügige Überschreitungen der Baukosten in der Regel hinzunehmen sind, tun sich rechtliche Optionen auf, wenn die Kostenabweichungen unzumutbar groß ausfallen. Dies ist zumeist ab Baukostenerhöhungen um 20 % und mehr gegeben. 

Fehler in der Baukostenkalkulation

Oft lohnt sich zudem ein genauer Blick auf die Baukostenkalkulation. Fallen hier gravierende Fehler auf, können diese rechtlich unter Umständen sogar einen Vertragsrücktritt seitens der Bauherren rechtfertigen. 

Tipps zum Schutz gegen unvorhersehbare Erhöhungen der Baukosten

Im Idealfall kommt es erst gar nicht zu unvorhersehbaren Erhöhungen der im Kostenvoranschlag genannten Baukosten. Diese Maßnahmen können Bauherren vorab treffen, um sich bestmöglich zu schützen:

• Festpreis vereinbaren: Für Bauherren ist ein Vertrag mit Festpreis stets die beste Absicherung gegen eine unerwartete Explosion der Baukosten. Sie sollten den Bauunternehmer ihrer Wahl unbedingt auf den Wunsch nach einem Festpreis-Vertrag ansprechen – allerdings sind nicht alle Unternehmen offen dafür.

• Kostenobergrenze festschreiben: Die nächstbeste Option nach dem Festpreis ist die vertraglich festgeschriebene Kostenobergrenze. Diese deckelt potenzielle Kostenerhöhungen immerhin nach oben hin. 

• Angebote vergleichen: Bauherren sollten sich Kostenvoranschläge von unterschiedlichen Anbietern aufstellen lassen. Indem sie diese vergleichen, bekommen sie ein besseres Gefühl für realistische – und somit erwartbar einzuhaltende – Preisschätzungen.

• Leistungsbeschreibung prüfen: Der Bauunternehmer verpflichtet sich lediglich zur Ausführung der Leistungen, die im Vertrag aufgeführt sind. Alles Weitere muss separat beauftragt werden und erhöht die Baukosten selbstverständlich zusätzlich. Deshalb sollte die Leistungsbeschreibung unbedingt genau geprüft werden.  

• Bau- und Kostenentwicklung kontrollieren: Um nicht von scheinbar plötzlichen Kostenanstiegen überrascht zu werden, sollten Bauherren den Fortschritt auf der Baustelle und die laufende Kostenentwicklung während des gesamten Bauprozesses im Blick behalten. 

Fazit: Unterstützung bei Abweichungen der Baukosten vom Kostenvoranschlag

Auch wenn ein Kostenvoranschlag lediglich einer Schätzung und keiner Preisgarantie entspricht, müssen erheblich höhere Baukosten nicht in jedem Fall bezahlt werden. Deshalb sollten Bauherren bei Abweichungen vom Kostenanschlag rechtliche Beratung einholen und gegebenenfalls zusätzlich einen Sachverständigen hinzuziehen.

Sollten Sie Unterstützung beim Prüfen von Bauverträgen, dem Widerspruch gegen Baukostenerhöhungen oder ähnlichen Belangen benötigen, stehen wir von KGH Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite und sorgen für rechtliche Sicherheit auf Ihrem Weg ins neue Zuhause.