Neue Auskunftspflichten des Vermieters und Neuregelung der Modernisierung

29.04.2019Mietrechtsanpassungsgesetz zum 01.01.2019 - was hat sich geändert?

1. Auskunftspflicht

Zum 01.01.2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) in Kraft getreten. Danach muss der Vermieter, wenn er die ortsübliche Vergleichsmiete in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, um mehr als 10 % überschreiten will, dem Mieter gemäß § 556g Abs. 1a BGB über folgende Punkte Auskunft erteilen:

 

 

 

 

 

  1. Wenn die Miete bereits vor Vertragsschluss mit dem jetzigen Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überschritten hat, muss der Vermieter die Höhe der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses mitteilen.
  2. Wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, muss hierüber Auskunft erteilt werden. 
  3. Wenn die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, hat dies der Vermieter dem Mieter zu berichten.
  4. Wenn eine umfassende Modernisierung erfolgte, hat der Vermieter den Mieter darüber zu informieren, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

 

Diese Auskunft ist in Textform zu erteilen. D. h. dass diese auch per E-Mail, Telefax o.ä. erteilt werden kann. Die Auskunft muss vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter erfolgen. Dies bedeutet, dass die Auskunftserteilung vor Vertragsunterschrift durch den Mieter notwendig ist. Da der Vermieter beweispflichtig ist,  bietet sich an, diese Auskunft eventuell direkt in den Mietvertragstext zu integrieren.

 

Folgen:

 

 

 

 

  1. Sollte eine Auskunft generell fehlen, kann der Vermieter maximal die Miete in Höhe von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern, jedoch keine Mietzahlung darüber hinaus. Will der Mieter die zunächst gezahlte aber mangels Auskunft nicht zu bezahlende Miete zurückfordern, muss er das Fehlen einer Auskunft einfach rügen. Die Miete kann der Mieter erst für die auf den Zugang der Rüge folgenden Monat zurückverlangen.
  2. Der Vermieter kann nach Eingang der Rüge die Auskunft entsprechend nachholen. Die erhöhte Miete kann jedoch erst zwei Jahre nach dem Tag des Zugangs einer solchen Erklärung beim Mieter verlangen.
  3. Wurde die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Textform erbracht, so kann er diese ebenfalls nachholen. Der Vermieter kann dann die erhöhte Miete verlangen, wenn er die korrekte Auskunft nachgeholt hat. Dies soll auch dann gelten, wenn die Auskunft nur mündlich erteilt wurde und die Textform später nachgeholt wurde. Allerdings liegt die Beweislast für die zunächst mündliche Auskunft beim Vermieter. In diesem Fall muss der Vermieter keine Sperrfrist von zwei Jahren abwarten. 
  4. Wenn eine Auskunft in der vorgeschriebenen Form aber inhaltlich falsch erteilt wurde, ist dies unerheblich. 

Hat der Vermieter die Auskunft erteilt, kann der Mieter nur die Miete zurückverlangen, wenn er qualifiziert gegen die erteilte Auskunft eine Rüge erklärt. 

2. Modernisierung

Bei Modernisierungen wurde der Umlagefaktor von 11% auf 8% abgesenkt. Auch wurde eine Kappung der Erhöhung auf 3 €/qm,wenn die Miete über 7€/qm liegt, und auf 2€/qm, wenn die Miete vor der Modernisierung unter 7 €/qm liegt, innerhalb von sechs Jahren eingeführt. Mieterhöhungen aufgrund des Mietspiegels oder wegen Erhöhung der Betriebskosten bleiben dabei unberücksichtigt.

Für Modernisierungen, deren Kosten pro Wohnung 10.000,00 € nicht übersteigen, wurde ein vereinfachtes Verfahren eingeführt.

Bei Durchführung des vereinfachten Verfahrens muss keine Betriebskostenersparnis angegeben werden und der Mieter kann sich nicht auf die Härteklausel berufen. Kosten für evtl. Instandhaltungen werden mit pauschal 30% berücksichtigt.

Kosten für Modernisierungen, die in den letzten fünf Jahren zu einer Erhöhung der Miete geführt haben, sind auf den Betrag von 10.000,00 € anzurechnen.

Wird das vereinfachte Verfahren durchgeführt, sind weitere allgemeine Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen für fünf Jahre gesperrt. Ausnahmen bestehen dann, wenn die Modernisierung aufgrund gesetzlicher Pflicht oder aufgrund eines Eigentümerbeschlusses durchgeführt werden muss und dies für den Vermieter nicht vorhersehbar war. 

Will der Vermieter das vereinfachte Verfahren durchführen, hat er dies in der Modernisierungsankündigung mitzuteilen.