Mietvertrag: Fristgemäße Kündigung neben fristloser Kündigung möglich!

22.02.2019Was passiert bei der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug, wenn der Mieter den Mietrückstand ausgleicht?

Ausgangslage:

Gemäß §§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 3 BGB kann ein Mietverhältnis bei Zahlungsverzug mit der Miete gekündigt werden. Gem. § 569 Abs. 3 Nr.2 BGB wird die fristlose Kündigung u.a. dann unwirksam, wenn der Mieter den Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Klage (Zustellung an den Mieter) ausgleicht. Eine solche Nachzahlungsmöglichkeit besteht bei der ordentlichen Kündigung nicht.  

Der Fall:

Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf hat der Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. Der Mieter beglich dann nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände vollständig. 

Offen war, ob durch die Nachzahlung auch die fristgemäße Kündigung erloschen war oder ob der Mieter die Wohnung räumen musste.

 

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: 

Der Bundesgerichtshof (Urteil v. 19.09.2018, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17)  hat klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses führt, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. 

Durch die Zahlung der Rückstände entfällt rückwirkend die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses, die durch die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs herbeigeführt worden war.

Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beschränkt sich nicht darauf, lediglich Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietsache nachträglich zum Erlöschen zu bringen. Vielmehr hat der Gesetzgeber gewährleisten wollen, dass die wirksam ausgeübte fristlose Kündigung unter den dort genannten Voraussetzungen trotz ihrer Gestaltungswirkung rückwirkend als unwirksam gilt und der Mietvertrag fortgesetzt wird. 

In einer solchen Situation kommt eine gleichzeitig mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erklärt diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Vielmehr bringt er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer unverzüglichen Aufrechnung durch den Mieter (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB), einer sog. Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) nachträglich unwirksam wird. 

Folge:

Mit einer hilfsweise ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung wird das Mietverhältnis jedenfalls beendet.