Schimmel aufgrund Wärmebrücken ist nicht immer ein Mangel – Mehrmaliges tägliches Lüften ist zumutbar!

29.01.2019Ausgangslage:Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter entstehen oft bei Auftreten von Schimmel gerade in der kalten Jahreszeit. Streitentscheidend ist dabei auf welche Ursache – nutzerbedingt oder baubedingt - der Schimmel zurückzuführen ist. Ursache für die Schimmelbildung sind dafür sog. Wärmebrücken.

Ob baubedingte Ursachen und damit dem Vermieter zurechenbare Ursachen vorliegen, hängt davon ab, welche Bausubstanz nach dem Mietvertrag geschuldet ist.

Das Landgericht LG Lübeck, hatte im Urteil v. 15.02.2018 (Az.: 14 S 14/17) die Auffassung vertreten, dass unabhängig vom Alter des Gebäudes  ein Mieter ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten darf, der heutigen Maßstäben gerecht wird. Zum Mindeststandard gehört, dass eine Wohnung schimmelfrei ist.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in seinen  Urteilen vom 5. Dezember 2018  (Az.: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) einen Fall zu entscheiden,  in denen die  Mieter Wohnungen bewohnten, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden.  Nachdem sich Schimmel gebildet hatte, wurde die Miete gemindert.

Zwar hätten die Wohnungen zur Zeit ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben sowie den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Nach der Verkehrsanschauung dürfe ein Mieter allerdings auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung stets einen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. Auf Grundlage der heute gültigen DIN-Vorschriften ergebe sich angesichts der Wärmebrücken in beiden Wohnungen jedoch ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, welches die Mieter allein mit "alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten" nicht verhindern könnten.

 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

 

Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

 

Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Kläger jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand. 

 

Die  Erfordernisse "zeitgemäßen Wohnens" rechtfertigen es insbesondere nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der Wärmedämmung nicht nach den oben genannten Maßstäben, sondern – unter einseitiger Berücksichtigung von Mieterinteressen – allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dürfe und ihm an Lüftungs- und Heizverhalten nach einem abstrakt-generellen Maßstab zuzumuten sei.

 

Dem Mieter ist es unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls mehrmals täglich quer zu lüften.

 

Ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten  ist nicht generell unzumutbar.