Mietpreisbremse in Bayern unwirksam!

29.12.2017Das Landgericht München I hält die Mieterschutzverordnung für Bayern vom 10.11.2015 für unwirksam.

Ausganslage:

Die Mietpreisbremse ist seit langem in der Diskussion. Neben der Frage, ob bereits das Ermächtigungsgesetz aus verfassungsrechtlichen Gründen unwirksam ist, wird auch die Frage der Rechtmäßigkeit der Landesverordnungen in Zweifel gezogen.

Das Landgericht Berlin (Beschluss vom 14.09.2017, Az.: 67 S 149/17) hielt bereits die Mietpreisbremse in Berlin für unwirksam. Dies wurde mit unterschiedlichen Bezugsgrößen und Ungleichbehandlungen begründet.

Entscheidung des Landgerichts München I:

Das Landgericht München I (Urteil v. 06.12.2017, Az.: 14 S 10058/17) hält auch die in Bayern geltende Mietpreisbremse für unwirksam.

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung, welche am 01.08.2015 in Kraft trat und mit Wirkung vom 01.01.2016 in die Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 (GVBl. 2015, 398) überführt wurde,  enthält in Anlage 3 insgesamt 144 Gemeinden des Freistaates Bayern, für welche die Mietpreisbremse gilt. Der Geltungsbereich umfasst dabei jeweils das gesamte Gemeindegebiet.

Zur Überzeugung der Kammer verstößt die Verordnung jedoch gegen das Begründetheitserfordernis des § 556d Abs. 2 BGB dergestalt, da nicht für jede einzelne Gemeinde anhand der Begründung nachvollzogen werden kann, warum diese in den Schutzbereich des § 556d Abs. 1 BGB aufgenommen wurde. Das Begründungserfordernis, welches § 556d Abs. 2 BGB statuiert, dient dem verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz. Die Begründung muss jedoch nachprüfbare Tatsachen liefern, warum die jeweilige Gemeinde oder auch ein Gemeindeteil in die Verordnung aufgenommen wurde 

Die Angabe lediglich des Gesamtergebnisses der Gesamtschau reicht gerade nicht aus. Damit muss der Adressat der Verordnung, also im hier vorliegenden Fall der Vermieter, nach der Lektüre der Begründung der Verordnung wissen, warum eine bestimmte Gemeinde gerade in die Verordnung aufgenommen wurde. Dabei muss sich die Begründungspflicht auf jede einzelne Gemeinde bzw. auf jeden einzelnen Gemeindeteil beziehen.

Der Verordnungsgeber hat in der Begründung insgesamt 11 statistische Merkmale aufgezeigt, anhand derer die Einordnungen der jeweiligen Gemeinden erfolgt ist. Dabei wurde jedoch nicht offengelegt, wie diese Merkmale zueinander zu gewichten sind. Damit werden jedoch für den Adressaten der Verordnung die Kriterien für die Einordnung der Gemeinden lediglich abstrakt festgelegt, dem Adressaten ist es jedoch nicht möglich, anhand der Begründung nachzuvollziehen, aufgrund welcher gewichteten Indikatoren eine bestimmte Gemeinde einbezogen wurde.

Ein weiterer Verstoß ist darin zu sehen, dass der Verordnungsgeber ausführt, dass nach Bekanntgabe der Einordnung den jeweiligen Gemeinden nochmals Gelegenheit zur Stellungnahme mit Schreiben vom 31.07.2015 gegeben wurde. Im Rahmen dieser Anhörung haben Gemeinden zusätzliche Tatsachen zur örtlichen Wohnmarktsituation dargelegt.

Durch den Verordnungsgeber werden die von Seiten dieser Gemeinden benannten Tatsachen nicht mitgeteilt, auch findet sich kein Verweis auf öffentlich zugängliche Unterlagen. Somit ist für den Adressaten der Verordnung nicht ersichtlich, warum die in der Verordnung namentlich genannten Gemeinden in die Verordnung hinein- bzw. herausgenommen wurden. Unabhängig davon, dass für diese Gemeinden wiederum nur die oben genannte Gesamtbetrachtung abgegeben wurde, können die durch die Gemeinden übermittelten Tatsachen durch den Einzelnen nicht nachgeprüft werden.

Dieser Verfahrensverstoß hat die Nichtigkeit der Verordnung zur Folge.  

Hinweis:

Das Urteil gilt bislang nur für München. Ob andere Gerichte dem folgen, bleibt abzuwarten.

Das Landgericht München I hat jedoch keine Bedenken hinsichtlich der materiellen Wirksamkeit der Verordnung.  Im Ergebnis bedeutet dies, dass der Verordnungsgeber die Begründung nachholen kann und bei Beseitigung der vom Landgericht festgestellten Mängel  dann von einer Wirksamkeit der Mietpreisbremse ausgegangen werden kann.