BGH konkretisiert die Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung

17.05.2017Welche Anforderungen gibt es mit Bick auf die Eigenbedarfskündigung? Der BGH hat nun konkretisiert.

Ausgangslage

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen, wenn er die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe der Kündigung im Kündigungsschreiben anzugeben. 

Für eine formell wirksame Kündigung müssen die „Kerntatsachen“ angegeben werden. Der Mieter muss den Kündigungsgrund so darstellen, dass dieser identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Zu diesen Kerntatsachen wurde teilweise auch die Notwendigkeit der Angaben von freistehenden Alternativobjekten gezählt. 

Nunmehr hatte der Bundesgerichtshof über einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter das Obergeschoss eines Dreifamilienhauses bewohnte und das Dachgeschoss unbewohnt war. Er kündigte die vermietete Erdgeschosswohnung mit der Begründung, dass er die Wohnung im Obergeschoss und im Erdgeschoss zusammenlegen wolle, um mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen. Insbesondere für die zweijährige Tochter werde mehr Raum benötigt. Der Mieter war der Auffassung, dass ihm die Wohnung im Dachgeschoss hätte angeboten werden müssen.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof führte aus, dass die Kündigung formell wirksam ist. Für die formelle Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung reicht es aus, wenn das Kündigungsschreiben:

  • den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert werden kann 
  • von anderen Gründen unterschieden werden kann.

Des Weiteren müssen angegeben werden: 

  • die Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie
  • das Interesse, welches die Person an der Erlangung der Wohnung hat. 

Ausführungen zu möglichen Alternativwohnungen zur Deckung des Bedarfs sind entbehrlich, weil das Kündigungsschreiben nicht dazu dient, den Mieter schon im Vorfeld auf etwaige Verteidigungsmöglichkeiten in einem späteren Prozess hinzuweisen. Im vorliegenden Fall sind auch Angaben hierzu deswegen unnötig, da der Mieter die freie Wohnung im Dachgeschoss kennt. Dem Mieter bekannte Umstände müssen nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben angesprochen werden (BGH Urteil vom 06.07.2011, Az.: VIII ZR 317/10).

Auch haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen, grundsätzlich zu respektieren. 

Prüfung nur von Eigennutzungswünschen

Daher kann das Gericht auch nicht den tatsächlichen Wohnbedarf des Vermieters überprüfen. Das Gericht kann lediglich überprüfen, ob der Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird und ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder rechtsmissbräuchlich ist. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen oder der Wohnbedarf durch eine andere freie Wohnung gedeckt werden kann. Im vorliegenden Fall wurde vorgetragen, dass bei der Wohnung im Dachgeschoss Dachschrägen vorhanden sind. Auch sei der Zugang zum Außenbereich weiter – daher wäre die Erdgeschosswohnung besser geeignet. 

Ein Rechtsmissbrauch kann somit ausgeschlossen werden. 


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