Die Abänderung der Miethöhe unterliegt dem Schriftformerfordernis

26.02.2016

Ausgangslage

Mietverträge, insbesondere im gewerblichen Bereich, die länger als ein Jahr abgeschlossen werden, bedürfen gemäß § 550 BGB der Schriftform.
Ist die Schriftform nicht eingehalten, so liegt ein unbefristeter Vertrag vor. Dies hat, zumindest im gewerblichen Bereich, zur Folge, dass jede Vertragspartei innerhalb der gesetzlichen Frist das Mietverhältnis beenden kann.
Die Kündigung kann sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter weitreichende wirtschaftliche Konsequenzen haben. Der Vermieter kalkuliert über einen bestimmten Zeitraum den Mietzins als Einnahme. Für den Mieter ist die angemietete Immobilien Grundlage seines Einkommens.
Grundsätzlich bezieht sich das Schriftformerfordernis auf alle vertragswesentlichen Bestandteile – so auch auf deren Änderung.

Der Fall

Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter im Jahr 2001 mit schriftlichem Mietvertrag die Räume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis gemietet. Im Jahr 2006 vereinbarten die Parteien dann mündlich, dass sich die monatliche Miete ab 01.01.2006 um 20,00 € erhöht.
Es kam dann zum Streit über die Beendigung des Mietverhältnisses.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

In seinem Urteil vom 25.11.2015 (Az.: XII ZR 114/14) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mietänderung auch im ganz kleinen Umfang der Schriftform unterliegt.
Damit ist jede Änderung der Miete formbedürftig. Es handelt sich bei der Miete um einen vertragswesentlichen Punkt, der für einen potenziellen Erwerber des Mietobjekts von sehr hohem Interesse ist. Da auch eine Vielzahl möglicher Mietänderungsvereinbarungen möglich ist, spricht sich der Bundesgerichtshof gegen eine Annahme einer festen Erheblichkeitsgrenze aus.


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