Erheblicher Baulärm berechtigt zur Mietminderung!

Ausgangslage:

Der Mieter mietete eine Wohnung in Berlin-Mitte. Neben dem Mietobjekt befand sich ein unbebautes Grundstück mit Baumbestand. Zehn Jahre nach Bezug wurde dort ein neues Gebäude errichtet. Der Mieter mindert die Miete wegen des Baulärms.

Der Bundesgerichtshof hatte im Urteil vom 29.04.2015 (Az.: VIII ZR 197/14; Bolzplatzurteil) entschieden, dass ein Mangel und damit eine Minderung dann ausscheidet, wenn der Vermieter zur Duldung der Beeinträchtigung verpflichtet ist, was bei Baumaßnahmen regelmäßig der Fall sein dürfte.

Entscheidung des Landgerichts Berlin:

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 16.06.2016 – 67 S 76/16 entschieden, dass eine Minderung der Miete wegen des erheblichen Baulärms aufgrund von § 536 Abs. 1 BGB möglich ist.

Eine Minderung der Miete tritt auch dann ein, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags noch keine Beeinträchtigungen vorliegt und die Beeinträchtigung (hier Baulärm) nachträglich auftritt und die Beeinträchtigung von einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser des Baulärms Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen.

Das o.g. Urteil des BGH steht dem nicht entgegen, da der Baulärm nur vorübergehender Natur ist und dem Urteil des Bundesgerichtshofs eine endgültige Veränderung der Wohnverhältnisse (Bolzplatz) zugrunde lag. In dem Fall einer vorübergehenden Beeinträchtigung ist es interessengerecht, dem Vermieter das Risiko der mangelfreien Nutzung zuzuweisen.

Auch ein Ausschluss des Minderungsrechts wegen Kenntnis des Mieters bei Übergabe der Mietsache scheidet aus, da sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung des Umfelds gemacht hat. Eine entsprechende Fehlvorstellung des Mieters begründet allenfalls den Vorwurf einfacher Fahrlässigkeit, der zur Anwendung des § 536b BGB nicht ausreicht. Das gilt auch dann, wenn sich zum Zeitpunkt der Anmietung neben der im Innenstadtbereich gelegenen Mietsache eine noch eine unbebaute Baulücke befindet.