Nicht aufgeräumte Wohnung kein Kündigungsgrund

09.02.2015Eine Kündigung ist nur bei einer "Außenwirkung" gegeben.

Ausgangslage:

Bei Wohnungsbesichtigungen oder bei anderer Gelegenheit z.B. Instandsetzungsarbeiten bekommt der Vermieter Kenntnis darüber, dass in der Wohnung Unordnung herrscht.

Grundsätzlich kann der Mieter die Wohnung nutzen, wie er möchte. Daher wird überwiegend die Ansicht vertreten, dass die bloße Vermüllung keine ausreichende Pflichtverletzung darstellt, sondern diese "Außenwirkung" haben muss, etwa nach außen dringender Gestank, konkreter Befall mit Schädlingen (Schaben etc) oder eine Beeinträchtigung der Statik usw..

Noch weiter geht das AG München, das sogar für den Fall von entweichenden Gerüchen keine Kündigung zulassen möchte (vgl. AG München, NZM 2003, 475).

Entscheidung des Landgerichts Berlin:

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 23.07.2014 - 65 S 225/13) sieht in der "Vermüllung" der Mietsache erst dann eine Vertragsverletzung des Mieters, wenn eine Substanzbeeinträchtigung oder nach außen tretende Beeinträchtigung (insbesondere durch Geruch oder Ungeziefer) vorliegt oder zu befürchten ist.

Der Vermieter konnte im vorliegenden Fall nur ungeordnete Verhältnisse darlegen, so dass auch die hierauf gestützte Kündigung scheiterte.

Sollte der Vermieter der Ansicht sein, dass Schimmelbildung in der Wohnung auf die Unordnung zurückzuführen sei,  hat der  Vermieter im ersten Schritt darzulegen und zu beweisen, dass der Schimmelbefall nicht durch die Beschaffenheit der Mietsache verursacht worden ist. Erst dann muss sich der Mieter hinsichtlich seines - dann vermuteten - Verschuldens entlasten.

Überraschend stellt das Gericht fest, dass selbst für den Fall, dass die Schimmelbildung allein auf ein vertragswidriges Verhalten des Mieters zurückzuführen ist, im Einzelfall dem Vermieter zugemutet werden kann, den Mieter zunächst auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen, bevor eine Kündigung als "ultima ratio" wirksam ausgesprochen werden kann.

Im vorliegenden Fall konnte der Vermieter nicht beweisen, dass nicht die Beschaffenheit der Mietsache zur Schimmelbildung geführt hatte, so dass die Kündigung bereits aus diesem Grunde unwirksam war.