Arglistige Täuschung: Auch dem einzelnen Eigentümer einer WEG steht Schadenersatz gegen den Verkäufer zu!

02.10.2015

Ausgangslage:

In einer Eigentumsgemeinschaft gibt es Gebäudeteile, die dem Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers unterliegen und Teile, die als Gemeinschaftseigentum der gesamten Gemeinschaft zustehen.


Wenn Mängel am Gemeinschaftseigentum vorliegen, stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaft oder der einzelne Eigentümer Ansprüche auf Schadenersatz und Minderung geltend machen kann. Für Wohnungen, die neu errichtet wurden und auf die daher Werkvertragsrecht Anwendung findet, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Rechte auf Minderung und kleinen Schadenersatz wegen behebbarer Mängel am Gemeinschaftseigentum nach §10 Abs. 6 S. 3 WEG der Gemeinschaft zustehen. Der einzelne Eigentümer kann hier keine Rechte geltend machen (vgl. BGH Urteil vom 23.02.2006, Az.: VII ZR 84/05).


In den zu entscheidenden Fällen hatten die Kläger eine bereits errichtete Eigentumswohnung vom ersten Eigentümer erworben. Die Verkäufer hatten die Asbesthaltigkeit des Gebäudes bzw. Feuchtigkeitsschäden im Keller verschwiegen. Die Kläger verlangten Schadenersatz.

Entscheidung des BGH:

In den Urteilen vom 24.07.2015 (Az.: V ZR 145/15 und V ZR 167/14) war der Bundesgerichtshof der Auffassung, dass die getäuschten Eigentümer Ansprüche auf Minderung oder Schadenersatz geltend machen können.


Für den Verkauf gebrauchter Immobilien ist die Rechtsprechung zu neu errichteten Wohnungen nicht übertragbar.


Gemeinschaftsbezogen sind nur Rechte, die im Interesse der Wohnungseigentümer oder aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Vor diesem Hintergrund kann eine Gemeinschaftsbezogenheit nur bejaht werden, wenn schutzwürdige Belange der Wohnungseigentümer oder des Schuldners eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern.


Anders als bei der Verletzung von Herstellungspflichten eines Bauträgers bestehen beim Kauf, der unter Ausschluss der Gewährleistung erfolgt, typischerweise kein Interesse der anderen Wohnungseigentümer oder des Verkäufers an einer Gemeinschaftsbezogenheit. Im Gegensatz zum Erwerb vom Bauträger existieren in aller Regel schon keine gleichgerichteten Ansprüche der Erwerber.


Denn anders als beim Bauträgervertrag wird keine Herstellung geschuldet. Es besteht kein zeitlicher Zusammenhang. Daher ist auch keine gleichgerichtete Interessenlage der Wohnungseigentümer gegeben. Da bei der Neuerrichtung einer Wohnanlage ein Ausschluss der Gewährleistung faktisch nicht möglich ist, kommt es für alle Eigentümer zu einer gleichgerichteten Interessenlage. Bei Ausschluss der Gewährleistung im Kaufvertrag einer gebrauchten Immobilie kommen lediglich Ansprüche in Betracht, die abgesehen von einer Beschaffenheitsgarantie auf einer arglistigen Täuschung beruhen. Diese arglistige Täuschung kann nur gegenüber dem einzelnen Erwerber erfolgen, weshalb es bereits an einem Anspruch der übrigen Eigentümer fehlt.


Daher kann den übrigen Eigentümern kein Anspruch zuwachsen. Da der Eigentümer Minderung und Schadenersatz nur anteilig auf seinen Anteil verlangend verlangen kann, bestehen auch keine Gründe des Schuldnerschutzes für eine gemeinschaftliche Geltendmachung.


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