Mietminderung

15.09.2014Der Mieter sollte mit Mietminderungen vorsichtig sein, um keine Nachteile zu erleiden.

Ausgangslage:

Häufig nimmt der Mieter bei vorliegen eines Mangels der Mietsache nicht gleich eine Mietminderung vor, sondern zahlt zunächst die vertraglich vereinbarte Miete ungekürzt weiter. Schließlich entscheidet er sich dann doch zur Vornahme einer Mietminderung, wenn der Mangel (z. B. Bauarbeiten) länger andauert oder der Vermieter trotz Mangelanzeige untätig bleibt. Dann möchte er die Mietminderung auch rückwirkend geltend machen.

Grundsätzlich mindert sich die Miete bei Vorliegen eines Mangels von Gesetztes wegen nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB. Folglich könnte auch der Mieter die während des Vorliegen eines Mangels zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Dem steht jedoch § 814 BGB entgegen, der normiert, dass eine Leistung nicht zurückgefordert werden kann, wenn der Leistende (Mieter) gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war Da der Mieter trotz Kenntnis des Mangels die Miete in voller Höhe bezahlt hat, wäre eine Rückforderung der zu viel gezahlten Miete ausgeschlossen.

Die Lösung ist die Erklärung eines Vorbehalts.

Entscheidung des Landgerichts Berlin:

Im Urteil vom 30.07.2014 (Az.: 65 S 12/14) hat das Landgericht Berlin entschieden, dass bei Erklärung eines Vorbehalts bei Zahlung der Miete eine Rückforderung der zu viel gezahlten Miete möglich ist. Dort hatte der Mieter bereits im Januar 2012 auf dem Überweisungsfeld vermerkt, dass die Zahlung „unter Vorbehalt“ erfolge.

Er hat dann erst für den Zeitraum ab Februar 2013 wegen durchzuführender Bauarbeiten zu viel gezahlte Miete zurückgefordert. Zu Recht wie das Landgericht Berlin entschied.

Folge für die Praxis:

Da im Fall des Vorliegens eines Mangels nicht sicher vorhergesagt werden kann, in welcher Höhe die Miete gemindert werden kann, besteht für den Mieter die Gefahr, dass bei einer zu hohen Mietminderung und bei teilweise Nichtzahlung der Miete der Vermieter bei Erreichung eines kündigungsrelevanten Mietzahlungsrückstandes kündigt.

Auch besteht bei lang andauernden Bauarbeiten das Problem, dass diese in der Beeinträchtigungsintensität für den Mieter von Zeit zu Zeit zu- und abnehmen. Da die Miete im Voraus zu zahlen ist, kann dies ebenfalls dazu führen, dass eine Mietminderung zu hoch ausfällt.

Will der Mieter dieses Risiko nicht eingehen, bietet sich an, einen Vorbehalt hinsichtlich der Mietzahlung zu erklären und die Beeinträchtigungen für ein Gerichtsverfahren zu dokumentieren, in dem die Art der Beeinträchtigung (Presslufthammer, Bohren o.ä.) mit Datum und Uhrzeit bzw. Zeitraum dokumentiert wird und nach Möglichkeit mit einem Zeugen unter Beweis gestellt wird.

Dann kann nach Abstellen des Mangels die Mietminderung genauer ermittelt werden und die zu viel gezahlte Miete zurück gefordert werden.