Generelles Besichtigungsrecht des Vermieters

11.09.2014Kann der Vermieter ohne besonderen Anlass die Wohnung besichtigen?

Ausgangslage:

Viele Mietverträge enthalten die Regelung, dass der Vermieter nach entsprechender Vorankündigung das Mietobjekt besichtigen kann.

Im  zu entscheidenden Fall enthielt der Mietvertrag eine Klausel, in der der Vermieter berechtigt war, das vom Mieter angemietete Haus nach vorheriger Ankündigung zur Überprüfung des Wohnungszustands zu besichtigen.

Entscheidung:

Im Urteil vom 04.06.2014 (Az.: VIII ZR 289/13) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Bestimmung im Mietvertrag, nach der der Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein zur Überprüfung des Wohnungszustandes hat, wegen unüblicher und unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist.

Der BGH legt danach fest, dass dem Vermieter weder ein periodisches (etwa alle ein bis zwei Jahre) zu gewährendes Recht zusteht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, noch dass sich ein solches Recht aus der im Sachverhalt genannten Klausel ergibt.

Diese Regelungen geben ein anlassloses Betretungsrecht und benachteiligen den Mieter daher unangemessen. Verfassungsrechtlich ist dem Mieter ein alleiniges und uneingeschränktes Gebrauchsrecht an der Wohnung eingeräumt (Art 13 GG).

Dieses gewährleistet das grundsätzliche Recht des Mieters, in den Wohnräumen in Ruhe gelassen zu werden. Entgegen der weit verbreiteten Instanzrechtsprechung der Amtsgerichte, verneint der BGH daher ein routinemäßiges Recht zur Besichtigung.

Folge:

Ein Besichtigungsrecht kann es nur unter folgenden Voraussetzungen geben:

  • Es geht um die Feststellung und Beseitigung eines vom Mieter gerügten Mangels.
  • Der Vermieter muss die Wohnung zur Planung einer konkreter Modernisierungsmaßnahme betreten.
  • Bauprüfung zur Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung.
  • Bei Veräußerung oder Weitervermietung will der Vermieter die Wohnung potenziellen Käufern bzw. Nachmietinteressenten zeigen.