Keine Verwertung der Kaution während des Mietverhältnisses

02.07.2014Eine abweichende Regelung im Mietvertrag ist unwirksam.

Ausgangslage:

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Forderungen aus dem Mietverhältnis (Mietrückstände, Schadenersatzansprüche oder Betriebskostennachzahlungen) nach Beendigung des Mietverhältnisses. Während des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen verzinslich anzulegen.

Während des Mietverhältnisses geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen kann, wenn die Forderung des Vermieters unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist oder dies im Interesse des Mieters liegt.

In Mietverträgen wird häufig vereinbart, dass der Vermieter auch schon während des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen kann. Dies betrifft dann auch streitige Forderungen des Vermieters.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs: 

In der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 07.05.2014 /Az.: VIII ZR 234/13) zahlte die Mieterin 1.400 € auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…"

Als die Mieterin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Beklagte während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Der Vermieter war nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Beklagten widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution.

Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.

Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Folge:

Die Kaution kann erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe wegen streitigen Ansprüchen des Vermieters wegen rückständiger Miete oder Schadenersatz in Anspruch genommen werden.


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