Kann der Vermieter die Kosten für den Austausch der Schließanlage verlangen?

05.05.2014Die Kosten können nur nach tatsächlichem Anfall verlangt werden.

Ausgangslage:

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsache zurückzugeben. Dies beinhaltet die Rückgabe sämtlicher ausgehändigter Schlüssel. 

Wird ein Schlüssel verloren, kann bei der Verwendung von zentralen Schließanlagen der Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich werden, was in großen Objekten mit Kosten in Höhe von mehreren tausend Euro verbunden ist.  

Dies ist nur ausgeschlossen, wenn keine Gefahr einer missbräuchlichen Verwendung des verlorenen Schlüssels besteht Dies wäre z.B. der Fall, wenn dem Mieter der Schlüssel nachweislich im Urlaub  ins Meer gefallen ist.

Ungeklärt war bisher, ob nur dann eine Zahlungspflicht seitens des Mieters besteht, wenn die Schließanlage auch tatsächlich ausgetauscht wurde oder ob der Mieter auch abstrakt die Kosten der Schließanlage verlangen kann.  

Entscheidung des BGH:

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 05.03.2014 (Az. VIII ZR 20513) entschieden, dass eine fiktive Abrechnung nicht möglich ist.

Der Verlust eines Schlüssels kann den Austausch der kompletten Schließanlage erforderlich machen, wenn die Gefahr eines Missbrauchs besteht. Dies setzt aber einen erstattungsfähigen Vermögensschaden voraus. Dabei dürfen die Begriffe der Verletzung der Sachsubstanz und der Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion nicht vermengt werden. Durch den Verlust des Schlüssels wurde die Schließanlage als Sachgesamtheit nicht verletzt, sondern nur in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt, falls sich Unbefugte mit dem verlorenen Schlüssel Zutritt verschaffen würden. Diese Beeinträchtigung stellt keine Folge des Substanzeingriffs dar, denn sie kann nicht durch die Herstellung eines neuen Schlüssels behoben werden.

Für eine Ersatzfähigkeit müsste sich das Sicherheitsrisiko zu einem Vermögensschaden verfestigt haben, was allerdings erst dann der Fall ist, wenn die Schließanlage zur Beseitigung der Missbrauchsgefahr tatsächlich ausgetauscht wird.

Die bloße Sorge um eine missbräuchliche Verwendung des verlorenen Schlüssels ist dagegen nicht kommerzialisierbar.

 

 


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