Wann kann ein Käufer eine Mieterhöhung oder eine Kündigung aussprechen?

31.03.2014Auf die Ermächtigung kommt es an.

Ausgangslage:

Der Käufer eines Grundstücks oder einer Wohnung tritt gem. § 566 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seinen Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Zeitpunkt des Übergangs ist daher die Eintragung im Grundbuch und nicht der Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Auch Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer, dass Besitz, Nutzen und Lasten zu einem früheren Zeitpunkt übergehen, wirken nicht im Verhältnis zum Mieter.

Dies bedeutet, dass vor Eintragung im Grundbuch der Käufer keine Rechtshandlungen wie Kündigung, Mieterhöhung gegenüber dem Mieter  vornehmen kann. Da vom Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch mehrere Monate vergehen können, besteht ein Interesse des Käufers den Zeitpunkt für diese Rechtshandlungen vorzuverlegen.

Entscheidung des BGH:

Im Urteil vom 19.03.2014 (Az.: VIII ZR 203/13) hatte sichder Bundesgerichtshof mit der Wirksamkeit einer vom Vermieter dem Käufer des Grundstücks erteilten Ermächtigung, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, zu befassen.

Die Mieterin mietete von der Grundstücksverkäuferin eine Wohnung in Frankfurt am Main, die mit notariellem Vertrag vom 16. März 2006 mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1. Januar 2006 an die Käuferin veräußert wurde. § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags bestimmt, dass die Käuferin zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner war vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber der Mieterin sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.

Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 4. Mai 2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Mieterin denen diese jeweils zustimmte.Mit ihrer Klage begehrt die Mieterin Rückzahlung der ab März 2007 bis 4. Mai 2010 an die Käuferin erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 28.948,19 €. Aufgrund der Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 4. Mai 2010 war die Käuferin als „Nichtvermieterin“ nicht zum Mieteinzug berechtigt.

Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieterin der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht. Die von der Käuferin - gestützt auf § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags – im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen sind wirksam.

Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

Folge:

Der Käufer einer Wohnung oder eines Grundstücks sollte darauf achten, dass er vom Verkäufer ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag ermächtigt wird, Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vor Eigentumsumschreibung vorzunehmen.


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