Mieterhöhung auch ohne Mietspiegel

03.02.2014Zur Begründung der Mieterhöhung können nur Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden.

Ausgangslage:

Grundsätzlich kann gemäß § 558 BGB der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Zur Begründung der Mieterhöhung  kann sich gemäß § 558a BGB der Vermieter auf einen Mietspiegel (einfach oder qualifiziert) beziehen. Bei kleineren Gemeinden, die selbst über keinen Mietspiegel verfügen, kann über die Angabe von drei Vergleichswohnungen eine Erhöhung herbeigeführt werden.

Dieser Weg ist häufig mühsam, weshalb immer wieder versucht wird, auf Mietspiegel einer benachbarten Gemeinde zurückzugreifen.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter für eine in Rückersdorf (Landkreis Nürnberger Land)  gelegene Wohnung mit ca. 4.550 Einwohnern unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Nürnberg eine Mieterhöhung begründet, jedoch einen Abschlag von 30 % vom Mietspiegel der Stadt Nürnberg vorgenommen.

Strittig war daher, ob auf dieser Basis ein Mieterhöhungsverlangen gestützt werden kann.

Entscheidung des BGH:

Im Urteil vom 13.11.2013 (VIII ZR 413/12) hat der Bundesgerichtshof ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen verneint.

Ist in der Gemeinde kein aktueller Mietspiegel vorhanden, so kann der Vermieter zur Begründung einen veralteten Mietspiegel oder einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwenden (vgl. § 558a Abs. 4 S. 2 BGB). Entgegen dem Wortlaut kann auch dann auf eine vergleichbare Gemeinde zurückgegriffen werden, wenn überhaupt kein Mietspiegel in der betroffenen Gemeinde existiert.

Allerdings müssen die Gemeinden miteinander vergleichbar sein. Hierzu führt der BGH aus, dass eine Gemeinde mit ca. 4.550 Einwohnern nicht mit einer Großstadt mit ca. 500.000 Einwohnern verglichen werden kann.

Die strukturellen Unterschiede können durch eventuelle Ab- und Zuschläge nicht ausgeglichen werden. Bei der Vergleichbarkeit kommt es nicht auf den Wohnwert, sondern auf die Gemeindestruktur an. Auf dieser Basis kann nur für vergleichbaren Wohnraum eine Mieterhöhung verlangt werden.


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