Aus für Quotenklausel?

13.11.2014Neumietverträge sollten an die Rechtsprechung angepasst werden.

Ausgangslage:

Grundsätzlich hat der Vermieter gemäß § 535 BGB die Instandsetzungspflicht der Mietsache. Darunter fallen auch sog. Schönheitsreparaturen. Mietvertraglich kann diese Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden.

Zur Wirksamkeit dieser mietvertraglichen Übertragung ist es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs notwendig, dass die Fälligkeit der auszuführenden Arbeiten an die Abnutzung des Mietobjekts gekoppelt wird. Üblicherweise wird auf Fristen Bezug genommen (z.B. 5 Jahre für Küchen und Bäder, 8 Jahre für Wohn- und Schlafräume und 10 Jahre für Flur und Nebenräume).

Sofern der Mieter vor diesen Fälligkeitszeitpunkten auszieht, sehen viele Mietverträge sogenannte Quotenklauseln vor, nach denen der Mieter verpflichtet ist, einen quotalen Geldbetrag für die Abnutzung der Schönheitsreparaturen zu zahlen.

Bislang war es für den Ablauf der Fristen und die Notwendigkeit der Durchführung der Schönheitsreparaturen unerheblich, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert an den Mieter übergeben wurde, solange die o.g. Fristen mit Mietvertragsbeginn zu laufen begannen.

Beschlüsse de BGH:

In einem Beschluss vom 22.01.2014 (Az.: VIII ZR 322/12) hat der Bundesgerichtshof erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit sogenannter Quotenabgeltungsklauseln geäußert:

  • Es lassen sich keine realistische Feststellung dahingehend treffen, welcher hypothetischen Nutzungsdauer der festgestellte Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume bei Ende des Mietverhältnisses im Fall einer normalen Nutzung entspricht.
  • Es ist keine Prognose über den Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei einer unterstellten Fortdauer der tatsächlichen Nutzung innerhalb des Mietverhältnisses zuverlässig möglich.

Auch für die Durchführung der Schönheitsreparaturen selbst zieht der Bundesgerichtshof in Erwägung, dass diese unwirksam sein könnten, wenn sie sichnicht ausdrücklich auf den Fall einer renoviert übernommenen Wohnung beziehen.

Da der Rechtsstreit für erledigt erklärt wurde, hatte der BGH im Beschluss vom 26.08.2014 (Az.: VIII ZR 352/12) nur noch über die Kosten zu entscheiden.

Diese wurden dem, Vermieter auferlegt.

Folge:

Durch die Auferlegung der Kosten zu Lasten des Vermieters liegt der Schluss nahe, dass der Bundesgerichtshof die Zweifel an der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturen und der Quotenklausel auch im Fall eines Urteil aus o.g. Gründen bestätigt, zumindest wenn es sich um eine unrenoviert übergebene Wohnung handelt.

Altverträge:

Sollte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung ändern, würde dies auch für Altverträge gelten.

Der Mieter müsste dann keine Schönheitsreparaturen mehr durchführen und auch keine Zahlung auf Grund der Quotenabgeltungsklausel leisten.

Neuverträge:

Für neu abzuschließende Mietverträge sollte die Quotenabgeltungsklausel entfernt werden, da diese nach Auffassung des Bundesgerichtshofs wohl generell unwirksam werden dürfte.

Die Vornahmeklauseln für Schönheitsreparaturen sollten dahingehend abgeändert werden, dass diese nur auf renoviert überlassenen Wohnraum beschränkt werden. Auch das Landgericht Heilbronn hat eine Zahlungsklage des Vermieters aufgrund der Übertragung von Schönheitsreparaturen auch im Fall einer unrenoviert übergebenen Wohnung abgewiesen (Urteil v. 22.07.2014, Az.: 2 S 63/13).