Streichen am Mietvertragsende auch ohne Übertragung der Schönheitsreparaturen?

02.01.2014Der Mieter hat das Mietobjekt am Mietvertragsende in neutralen, hellen Farben zurückzugeben.

Ausgangslage:

Der Mieter eines Mietobjekts darf die Mieträume im Rahmen des Vertrages nutzen. Hierzu gehört während der Mietzeit auch die Wahl der dekorativen Gestaltung und damit die Wahl der Farbgebung. Das heißt, der Mieter kann die Räume nach seinen Farbvorstellungen gestalten.

Am Ende des Mietverhältnisses ist der Mieter dann ggf. mietvertraglich verpflichtet, die Wände und Decken in neutralen Farben zu streichen. Diese Streicharbeiten fallen unter den Begriff der Schönheitsreparaturen. Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2004 sind Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen in älteren Mietverträgen häufig unwirksam.

Hat der Mieter während der Mietzeit das Mietobjekt "farbenfroh" gestaltet, stellt sich die Frage, ob bei Mietvertragsende der Mieter die Wohnung  in neutralen, hellen Farben zurückzugeben hat. Grundsätzlich geht der Bundesgerichtshof (BGH Urteil vom 18.06.2008, AZ.: XIII ZR 224/07, Info M 2008, 315 (Autor: Fouquet)) davon aus, dass eine Klausel, die eine Farbwahlvorgabe für den Mieter enthält, während des laufenden Mietverhältnisses unwirksam ist und nur dann wirksam ist, wenn sie sich auf den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe bezieht. Damit ist ein Streichen notwendig, wenn für das Mietvertragsende ein Streichen in neutralen Farben vorgesehen ist.

Nicht entschieden wurde die Frage, wie sich die Rechtslage beurteilt, wenn keine ausdrückliche Regelung getroffen wurde.

Entscheidung des BGH:

Nach der Entscheidung des BGH im Urteil vom 06.11.2013 (Az.:XIII ZR 416/12) ist  der Mieter gemäß §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung mit einem farbigen Anstrich zurückgibt.

Im konkreten Fall handelt es sich um kräftige Farben (rot, gelb, blau). Wenn der Mieter bei Mietende eine Wohnung in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird, ist der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Die Vertragspartner müssen bei Gebrauchsüberlassung bzw. Nutzung der Wohnung auf die Interessen des jeweiligen anderen Vertragspartners Rücksicht nehmen. So hat der Mieter das Interesse, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren, während das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines großen Interessentenkreises und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht.

Folge:

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter kurz vor Rückgabe der Wohnung die Wohnung in kräftigen Farben frisch gestrichen hat.

Bei der Berechnung des Schadens ist zu berücksichtigen, dass der Mieter nicht die Abnutzungserscheinungen zu ersetzen hat, sondern nur die darüberhinausgehenden Mehrkosten unter Berücksichtigung des Abzugs "neu für alt". Dies bedeutet, dass nach Ablauf der für die Schönheitsreparaturen üblicherweise vorgesehenen Fristen keinerlei Zahlung mehr zu erfolgen hat und innerhalb dieses Zeitraum eine zeitanteilige Kostenbeteiligung des Mieters stattfindet. 

Ob sich die Wohnung bei Rückgabe in einem farblichen Zustand befindet, der üblicherweise dem Geschmack eines großen Interessentenkreises entspricht, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls.


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