Eigenbedarfskündigung

03.07.2013Eine Eigenbedarfskündigung ist auch bei kurzer Mietdauer möglich, wenn diese noch nicht absehbar war.

Ausgangslage:

Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis über Wohnraum dann gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Gemäß § 573 Abs. 2  BGB ist ein berechtigtes Interesse dann gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Gemäß § 574 BGB kann der Mieter dieser Kündigung widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Die Möglichkeit der Kündigung für den Vermieter ist dann eingeschränkt, wenn er dieses Kündigungsrecht missbräuchlich ausübt. Ein solches missbräuchliches Verhalten liegt dann vor, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie bald selbst in Gebrauch zu nehmen.

Die Folge ist, dass er den Mieter, der mit einer längeren Mietzeit gerechnet hat, die mit dem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten darf. Eine Kündigung ist dann ausgeschlossen.

Sollte für den Vermieter eine kurzfristige Selbstnutzung in Betracht kommen, müsste er den Mieter bereits bei Vertragsabschluss auf diese Möglichkeit hinweisen. Die Grenze liegt bei 5 Jahren.

Entscheidung des BGH:

Im Urteil vom 25.03.2012 (AZ: VIII ZR 233/12) hatte der Vermieter das Mietverhältnis nach knapp drei Jahren gekündigt, und vorgetragen, dass bei Vertragsabschluss nicht absehbar gewesen ist, dass der Enkel mit seiner Familie in dem Haus wohnen würde.

Der Enkel habe seinerzeit Auswärts gearbeitet und wegen einer geplanten Versetzung in einen anderen Ort sei das Haus für Ihn nicht in Frage gekommen. Seine spätere Frau sei später schwanger geworden und erst nach der Geburt der Tochter habe ein Umdenken über die Zukunft der Lebensplanung stattgefunden und der Enkel habe sich entschieden, seine Karrierepläne zurückzustellen, um mit seiner Familie in der Umgebung zu bleiben.

Der Mieter hatte noch mit der Begründung widersprochen, dass sich die Investitionen, die er in das Mietobjekt getätigt habe noch nicht amortisiert hätten.

BGH sah die Kündigung als wirksam an.

Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten liegt nicht vor. Bei  Abschluss des Mietvertrages sei zwar erklärt worden, dass ein Eigenbedarf nicht entstehen würde, jedoch wird hier kein Vertrauenstatbestand geschaffen. Die Äußerung entsprach den Tatsachen. Es ist eine reiche Wissenserklärung, der kein rechtsgeschäftlicher Erklärungsgehalt zukommt. Sie bezog sich auf den damaligen Stand, bei dem eine Änderung nicht absehbar war.

Auch kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 BGB verlangt werden.

Die mit einem Umzug unvermeidlich verbundenen Unannehmlichkeiten sind nicht als Härte anzusehen. Der Eigenbedarf war bei Abschluss des Mietvertrages nicht absehbar. Will der Mieter aus beruflichen Gründen örtlich flexibel bleiben und sieht deshalb bewusst von einer Mietzeitsicherung durch einen beidseitig befristeten Kündigungsausschluss ab, nimmt er das Risiko in Kauf, dass finanzielle Investitionen in die Wohnung sich im Fall einer kurzen Mietdauer nicht angemessen amortisieren.

Das wirkt sich bei der Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 BGB zu seinen Lasten aus. Soweit der Mieter geschützt sein will, sollte er einen beiderseitigen Kündigungsausschluss (maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss) vereinbaren.

Folge:

Der Vermieter sollte zur Vermeidung von Nachteilen einen absehbaren Eigenbedarf bei Vertragsabschluss mitteilen


Kategorien
    Ihr Ansprechpartner

    Oliver Fouquet

    Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
    Fachanwalt für Verkehrsrecht

    Unverbindlich anfragen