Befristung beim Wohnraum doch möglich?

26.07.2013Der BGH legt eine Befristung als Kündigungsverzicht aus.

Ausgangslage:

Mit der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 hatte der Gesetzgeber eine Befristung von Mietverhältnissen nur noch unter bestimmten Voraussetzung vorgesehen. Dies war z. B. in Fällen möglich, in denen der Vermieter in absehbarer Zeit selbst oder einer seiner Familienangehörigen die Wohnung nutzen wollten oder der Vermieter die Wohnung umbauen wollte (§ 575 BGB).

Eine einfache Befristung war hingegen nicht mehr möglich.

Ausdrücklich zugelassen hatte der Gesetzgeber jedoch die Möglichkeit, die Kündigung des Mietverhältnisses beidseitig für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen, was dann faktisch zu einer Befristung führte.

Der Bundesgerichtshof hat in der Folgezeit entschieden, dass der Kündigungsausschluss maximal für vier Jahre ab Vertragsschluss vereinbart werden kann (BGH NZM 2005, 410). War ein längerer Kündigungsausschluss als vier Jahre vereinbart oder schlichtweg der Mietvertrag befristet abgeschlossen, so hatte dies zur Folge, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter mit der gesetzlichen Frist jederzeit kündigen konnten.

Entscheidung des BGH:

Im Urteil vom 10.07.2013 (Az. VIII ZR 388/12) hat der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden, dass eine einfache Befristung im Mietvertrag als Kündigungsausschluss für eine bestimme Zeit auszulegen ist.

Folgendes war vereinbart:

"Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 01.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2x3-jähriger Verlängerungsoption."

Der Vermieter kündigte daraufhin wegen Eigenbedarfs und der Mieter berief sich auf die Befristung. Im zu entscheidenden Fall war die Befristung des Mietvertrags unwirksam, da die Voraussetzung des § 575 Abs. 1 BGB nicht vorlagen. Daher gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie von der Unwirksamkeit der Befristung gewusst hätten.

Wenn das von den Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen. Eine Kündigung des Vermieters war daher unwirksam.

Folge:

Es dürfte sich in dem zu entscheidenden Fall um eine Individualvereinbarung gehandelt haben. In einem vorgefertigten Vertrag (AGB) dürfte diese Auslegung nicht möglich sein. Sofern eine „Befristung“ gewollt ist, sollte daher die Kündigung für beide Seiten nur maximal vier Jahre (s.o.) ausgeschlossen werden.


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