Tierhaltung in Mietwohnung nicht gererell ausgeschlossen

05.06.2013Die Tierhaltung in der Wohnung bedarf einer Abwägung zwischen Mieter- und Vermieterinteressen.

Ausgangslage:

Häufig enthalten Mietverträge Klauseln zur Haltung von Hunden und Katzen.

Bereits im Urteil vom 22.01.2013 (Az: VIII ZR 329/11) hat der Bundesgerichtshof eine Klausel für unwirksam gehalten, die ausnahmslos das Halten von Tieren in der Wohnung untersagt.

Die Folge der Unwirksamkeit ist, dass sich die Tierhaltung nach dem gesetzlichen Vorschriften richtet. Da sich der vertragsgemäße Gebrauch nach § 535 BGB richtet, erfordert die Auffassung des BGH eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten.

Diese muss einzelfallbezogen sein. Grund: Die dabei zur berücksichtigten Umstände sind so individuell und vielgestaltig, dass sich jede schematische Lösung verbietet.

Danach spielen folgende Punkte eine Rolle

  • Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere
  • Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet
  • Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn
  • Anzahl und Art anderer Tiere im Haus
  • bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters.

Diese Punkte müssen bei der Abwägung berücksichtigt werden. Klauseln, die diese Abwägung nicht vorsehen, benachteiligen den Vermieter unangemessen und verstoßen gegen § 307 BGB.

Eine Unterlassungsklage gemäß § 541 BGB lässt sich nur erfolgreich führen, wenn die Abwägungen anhand der vorhandenen Kriterien zu Gunsten des Vermieters ausfällt. Dies stellt hohe Anforderungen an seine Darlegungslast. Mit pauschalen Behauptungen kann dies nicht erfolgen.

Entscheidungen des BGH:

In der Entscheidung des BGH vom 20.03.2013 (VIII ZR 168/12) sah eine Klausel Folgendes vor:

Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Nutzung und dem Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Gebäudes, des Grundstücks und der Wohnung bedarf der Mieter der vorherigen Zustimmung des Vermieters, wenn er Tiere hält, soweit es sich nicht um übliche Kleintierhaltung handelt (Fische, Hamster, Vögel).

Im Weiteren war schriftlich der Zusatz vereinbart:

„Das Mitglied ist verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten.“

Auf Grund des ärztlichen Anratens hatte der Mieter einen Shih-Tzu-Malteser-Mischling (Schulterhöhe 20 cm) angeschafft.

Der Vermieter verlangte die Entfernung des Hundes.

Ein genereller Ausschluss der Katzen- und Hundehaltung ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 und 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Auch eine Klausel, die die Erlaubnis ins freie Ermessen des Vermieters stellt, ist unwirksam.

Dies muss erst Recht gelten, wenn das Halten von Hunden und Katzen von vornherein kategorisch ausgeschlossen ist. Denn dann würden auch evident berechtigte Belange des Mieters zur Tierhaltung (z. B. Blindenhund) untersagt. Das Hunde- und Katzenverbot würde uneingeschränkt gelten, wenn auf Seiten des Vermieters kein berechtigtes Interesse an einem Verbot erkennbar wäre.

Folge:

Klauseln mit schematischen Lösungen sollten grundsätzlich vermieden werden.

Die Unwirksamkeit einer Klausel ist kein Freibrief für eine schrankenlose Tierhaltung ohne Rücksicht auf die Interessen von Vermieter und Nachbarn.

Der Mieter ist deshalb trotzdem gut beraten, vor der Anschaffung eines Tieres erst die Einwilligung des Vermieters einzuholen. Der BGH hält daran fest, dass beim Fehlen einer wirksamen mietvertraglichen Regelung die Zulässigkeit einer solchen Tierhaltung gemäß § 535 Abs. 1 BGB von dem Ergebnis einer umfassenden Abwägung der jeweiligen Einzelfallumstände abhängt.

Dem Mieter ist es auch bei Unterschrift und einen Vertrag mit einer unwirksamen Vertragsklausel nicht verwehrt, die Unwirksamkeit geltend zu machen. 


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