Vorsicht bei Zusicherungen im Exposé

04.04.2013Der notarielle Kaufvertrag geht vor.

Ausgangslage:

Beim Kauf von gebrauchten Immobilien werden häufig in Zeitungsanzeigen oder im Exposé Angaben über das Objekt gemacht.

Der anschließende notarielle Kaufvertrag sieht meist immer einen Ausschluss aller Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln vor. Auch wird häufig der Hinweis aufgenommen, dass weder durch den Verkäufer noch durch Dritte Angaben oder Garantien zur Beschaffenheit gemacht werden.

Sollten sich im Nachhinein doch Mängel ergeben, so wird eine Durchsetzung  schwierig

Beschluss des OLG Hamm vom 03.01.2013:

Dem Beschluss vom 03.01.2013 (Aktenzeichen: 22 U 158/12) lag der Sachverhalt zu Grunde, dass ein Grundstückserwerber einer gebrauchten Immobilie die Verkäuferin und den Immobilienmakler wegen falscher Zusicherung bzw. verschiedener Mängel in Anspruch nahm.

Der Makler habe erklärt, dass die Immobilie „110 %-ig in Ordnung sei“. Es hatte sich jedoch herausgestellt, dass das Objekt durchfeuchtet war.

Im Notarvertrag war geregelt, dass der Käufer nach Hinweis der Notarin erklärt hatte, dass weder durch den Verkäufer noch durch Dritte Angaben oder Garantien zur Beschaffenheit gemacht worden sind, die nicht auch in den notariellen Vertrag aufgenommen wurden.

Darüber hinaus waren Ansprüche wegen Sachmängeln ausgeschlossen. Das OLG Hamm wies die Klage zurück.

Enthält der notarielle Kaufvertrag die typischen Regelungen zum Ausschluss der Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück und nach Hinweis des Notars die Erklärung des Käufers, dass ihm weder durch den Verkäufer noch durch Dritte Angaben oder Garantien zur Beschaffenheit gemacht worden sind, die nicht auch in diesem Vertrag aufgenommen worden sind, kann sich der Käufer später nicht darauf berufen, dass eine vor Abschluss des Kaufvertrages erfolgte entsprechende Bewerbung des Grundstücks oder Gebäudes keine Berücksichtigung gefunden hat.

Eine entsprechende tatsächlich erfolgte Anpreisung kann also in zumindest gleichwertiger Weise im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 BGB berichtigt werden. Die Erklärung das Objekt sei "110 %-ig in Ordnung" ist weder Beschaffenheitsvereinbarung noch Beschaffenheitsgarantie.

Die Versicherung in einem notariellen Vertrag, keine verdeckten Mängel zu kennen, ist keine Gewährleistungsübernahme für das Fehlen von Mängeln.

Folge:

Wer sich als Käufer auf Beschaffenheitsangaben berufen möchte, sollte gründlich darauf achten, welche Erklärungen er im notariellen Kaufvertrag abgibt.  Zusagen des Verkäufers oder von Dritten sollten auch in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Wenn der Verkäufer dies verweigert, ist ohnehin Vorsicht geboten.


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