Mietereinbauten

01.02.2013Der Mieter muss die Mietsache grs. im ursprünglichen Zustand zurückgeben.

Ausgangslage:

Bei Mietereinbauten herrschen oft große Unsicherheiten hinsichtlich der Zulässigkeit und Pflichten beim Auszug.

Einbauten während des Mietverhältnisses:

Führt der Mieter ohne Genehmigung des Vermieters in den Mieträumen bauliche Veränderungen durch, so hat dies Folgen, wenn die baulichen Veränderungen die Mietsache gefährden. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn die Sanitärinstallation nicht fachgerecht durchgeführt wird und so die Gefahr von Wasserschäden droht oder statisch wichtige Zwischenwände entfernt werden.

Hier kann der Rückbau verlangt werden und für den Fall, dass nicht zurückgebaut wird, die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB ausgesprochen werden. Auch liegt ein solcher Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn der Mieter erhebliche Veränderungen in der Ausstattung der Räume vornimmt, die das Erscheinungsbild auf Dauer verändern. So zum Beispiel bei Entfernung und Entsorgung eines dem Vermieter gehörenden Kachelofens (Amtsgericht Neukölln (MM 04,31)

Einbauten bei Beendigung des Mietverhältnisses:

Nach § 546 Abs.1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben. Dies bedeutet, dass er den früheren Zustand bei Einzug grundsätzlich wiederherzustellen hat und dazu die eingebrachten Einrichtungen und baulichen Veränderungen entfernen muss. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn sie mit Genehmigung des Vermieters vorgenommen wurden.

Einrichtungen, die der Mieter eingebracht hat, kann er nach § 539 Abs. 2 wegnehmen. Als Einrichtungen werden bewegliche Sachen, die mit der Mietsache verbunden werden definiert (z. B. Sanitäreinrichtungen, Einbauküchen, Teppich- oder Parkettböden, Öfen etc.). Nicht hierzu gehören bauliche Veränderungen wie das Versetzen von Wänden.

Wird durch das Wegnehmen die Mietsache beschädigt, so muss der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden.

Der Vermieter kann die Ausübung des Wegnahmerechts nach § 539 Abs. 2 BGB durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden. Eine solche Abwendungsmöglichkeit besteht dann nicht, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. Dies kann z. B. dann der Fall sein, wenn der Mieter eine teurere Anschaffung für seine neue Wohnung vermeiden will.

Hinsichtlich einer zu zahlenden Entschädigung wird man sich daran orientieren, wie hoch der neue Wert des Gegenstandes war und wird pro Jahr der Nutzung einen Abschreibungsbetrag von 10 % ansetzen können. Bei sehr kurzlebigen oder langlebigen Wirtschaftsgütern kann sich der Prozentsatz entsprechend verändern.

Vereinbarung der Mietermodernisierung:

Für den Fall einer beabsichtigten Modernisierung ist zu empfehlen, dass Vermieter und Mieter sich über folgende Punkte einigen:

  • Gegenstand der Einrichtung oder bauliche Maßnahme
  • Umfang und Dauer der Arbeiten
  • Fachgerechte Ausführung
  • Abschluss einer Haftpflichtversicherung durch den Mieter
  • Berechnungsmodalitäten des Wertes bei Übernahme für den Vermieter bei Mietvertragsende

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    Oliver Fouquet

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