BGH entscheidet zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum

27.11.2013Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ist nicht möglich.

Ausgangslage:

Bei der Errichtung von Bauwerken verjähren Ansprüche wegen Mängeln in fünf Jahren (§ 634 a BGB).

Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme des Bauwerks. Im Fall von Eigentumswohnungen unterscheidet das Gesetz zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Grundsätzlich ist die gesamte Wohnanlage abzunehmen.

In Bauträgerverträgen sind Klauseln üblich, die Teilabnahmen vorsehen, so dass zuerst das Sondereigentum an der Wohnung (gemeint ist damit das Sondereigentum und die im räumlichen Bereich der Wohnung befindlichen Teile des Gemeinschaftseigentums) und später das übrige Gemeinschaftseigentum abgenommen werden.

Für das Sondereigentum ist jeder Erwerber einzeln zuständig. Das Gemeinschaftseigentum jedoch, muss von jedem Erwerber individuell abgenommen werden. Dies geschieht üblicherweise in einer gemeinsamen Begehung, in der anschließend ein Abnahmeprotokoll unterzeichnet wird. Soweit in einer Wohnanlage einzelne Wohnungen noch nicht verkauft sind, sondern noch dem Bauträger gehören und erst später veräußert werden, führt dies dazu, dass später hinzukommende Eigentümer erst dann das Gemeinschaftseigentum abnehmen und auch erst dann die Verjährung der Mangelansprüche am Gemeinschaftseigentum für diese Eigentümer beginnt.

Dies kann dazu führen, dass bei einer seit Jahren bestehenden Wohnanlage noch Mängel am Gemeinschaftseigentum durch die später hinzugekommenen Eigentümer geltend gemacht werden können.

Daher versuchen Bauträger in den entsprechenden Verträgen einen einheitlichen Zeitpunkt für die Abnahme zu definieren, zu dem  das Gemeinschaftseigentum vom Verwalter oder einem Sachverständigen für alle Eigentümer abgenommen wird. Derartige Regelungen sind stark umstritten.

Entscheidung des BGH:

Das  Oberlandesgericht Frankfurt hat im Urteil vom 30.09.2013 (Az.: 1 U 18/1) entschieden, dass der Erwerber von Wohnungseigentum im formularmäßigen Bauträgervertrag nicht an Abnahmeerklärungen zum Gemeinschaftseigentum gebunden werden kann, die ein vom Bauträger vorgegebener Sachverständiger oder der erste Verwalter abgeben.

Ebenso wenig kommt eine Bindung solcher Erwerber an bereits abgegebene Abnahmeerklärungen des Sachverständigen oder des Verwalters in Betracht, die ihren Bauträgervertrag erst nachher abschließen (Nachzügler).

Vorausgegangen war die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.09.2013 (Az.: VII ZR 308/12), der eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam erklärte.

Folge:

Trotz entsprechender Regelungen im Bauträgervertrag kann ein späterer Erwerber Mangelansprüche gegen den Bauträger geltend machen. Auch kann dieser Anspruch des einzelnen Eigentümers auf die Gemeinschaft der Eigentümer übertragen werden. Dies kann aus Kostengründen für den einzelnen Eigentümer sinnvoll sein. Eine Verjährung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum tritt erst fünf Jahre nach Abnahme des letzten Erwerbers ein. 

 

 


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