Mietverträge in der Zwangsversteigerung

08.10.2013Zur Beurteilung eines Scheingeschäfts kommt es auf die Hintergründe an.

Ausgangslage:

Der Immobilienerwerb in der Zwangsversteigerung hat einige Vorteile. So fallen keine Maklerkosten und keine Notarkosten an. In der Zwangsversteigerung müssen oft Preise unterhalb des Verkehrswerts gezahlt werden.

Allerdings übernimmt der Erwerber grundsätzlich gemäß § 57 ZVG in Verbindung mit §§ 566, 566a, 566b, 566c und 566d auch bereits existierende  Mietverträge.

Ein Kündigungsrecht gemäß § 57a ZVG ist nur dann gegeben, wenn auch der Erwerber einen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf hat. § 57a ZVG gibt kein eigenes Kündigungsrecht.  

Da bis zur Zwangsversteigerung ein erheblicher Zeitraum verstreicht, versuchen Eigentümer der in Not geratenen Immobilie immer wieder durch den Abschluss von Mietverträge mit nahen Verwandten ein Weiterwohnen in der Immobilie zu sichern und die Immobilie für den Erwerber unattraktiv zu machen.

So werden häufig langfristige Mietverträge zu  äußerst geringen Mieten abgeschlossen.

Der Erwerber muss dann ein Scheingeschäft oder Sittenwidrigkeit nachweisen.

Entscheidung des BGH:

Im Urteil vom 18.09.2013 (Az.: VIII ZR 297/12) hatten die Kläger eine Wohnung in der Zwangsversteigerung erworben und verlangten vom Beklagten Herausgabe sowie Zahlung von Nutzungsentschädigung.

Die Beklagten behaupteten, sie haben im Jahre 2003 mit dem damaligen Eigentümern einen Mietvertrag abgeschlossen, in dem gegen die Übernahme der Betriebskosten und einer eventuellen Pflege des Vaters ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt worden sei. Es wurde eine Kopie des Mietvertrages im Prozess vorgelegt.

Die Kläger gingen von einem Scheingeschäft aus. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Auch das Landgericht hatte die Berufung zurückgewiesen. 

Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision hin das Verfahren an das Landgericht zurückverwiesen, da es sich nicht ausreichend damit auseinander gesetzt hatte, dass die Urkunde erst nach dem Tod des Vaters erstellt worden sei und auch nicht erklärt werden konnte, wann und wo und unter welchen Umständen die Kopie des Nutzungsvertrags erstellt worden sei. Auch ein Widerspruch zwischen der Zeugeneinvernahme des Bruders zu den Vertragskonditionen und den vorgelegten Vertrag sind nicht ausreichend aufgeklärt worden. 

Auch hätte sich das Landgericht mit dem Vorbringen der Kläger auseinandersetzen müssen, dass der Mietvertrag nur fingiert wurde, um sich und die Familie im Besitz der Immobilie zu halten.

Folge:

Das Gericht darf sich nicht nur auf vorgelegte Schriftstücke stützen, sondern muss auch die Umstände und Hintergründe ermitteln.


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