Mietrechtsrefom 2013 auf dem Weg

08.01.2013Voraussichtlich zum 01.04.2013 treten Änderungen im Mietrecht in Kraft. Die wichtigsten Änderungen.

Zum 01.04.2013 werden voraussichtlich die Neuregelungen im Mietrecht  in Kraft treten.

Insbesondere die Bereiche Erhaltung und Modernisierung sowie Bekämpfung von Mietnomaden werden neu geregelt.

Erhaltung und Modernisierung:

Erhaltungsmaßnahmen sind solche, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind.

Diese sind rechtzeitig anzukündigen, wobei keine Form erforderlich ist.

Ausnahme der Ankündigung:

  • Keine erhebliche Einwirkung auf die Mietsache oder
  • die Durchführung ist zwingend erforderlich.

Modernisierungsmaßnahmen: 

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderung 

  • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), oder
  • durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder
  • durch die das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt,
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder
  • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

Modernisierungsmaßnahmen müssen drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden, wobei

  • Art und voraussichtlicher Umfang der Modernisierungsmaßnahmen in wesentlichen Zügen,
  • energetische Qualität durch Bezugnahme auf Pauschalwerte, 
  • Beginn und die voraussichtliche Dauer sowie
  • der Betrag der zur erwartenden Mieterhöhung 

anzugeben sind.

Die Folge dieser Ankündigung ist, dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahme zu dulden hat.

Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit bei einer energetischen Modernisierung außer Betracht.

Der Vermieter kann die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Die Mieterhöhung ist in Textform zu erklären und muss die Erhöhung anhand der entstandenen Kosten berechnen. Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mitteilung geschuldet.

Ausnahme:

Wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist, besteht keine Duldungspflicht.

Der Mieter hat die Gründe, die eine Härte bedeuten, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen.

Die Mieterhöhung ist dann ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würden, die auch unter Berücksichtigung der berechtigen Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Eine Ausnahme ist nur dann gegeben, wenn

  • die Mietsache in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist, oder
  • die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, oder
  • der Vermieter seine Einwände nicht form- und fristgerecht vorgebracht hat.

Bekämpfung von Mietnomaden

Völlig neu wurde ein § 283a Abs. 2 ff. ZPO geschaffen, der eine Sicherheitsleistung für zukünftige Mieten normiert, wenn

  • eine Räumungsklage verbunden mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis rechtshängig ist,
  • eine Geldforderung, die nach Rechtshängigkeit fällig geworden ist, vorliegt (zukünftige Mieten) und
  • die Klage auf diese Forderung eine hohe Aussicht auf Erfolg hat, sowie
  • die Anordnung der Sicherheitsleistung  unter Abwägung beiderseitiger Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt ist.

Im Weiteren wird das Problem bereinigt, dass eine Person eine Wohnung angemietet hat und weitere erwachsenen Personen das Mietobjekt mitbewohnen, ohne im Mietvertrag aufgeführt zu sein.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zur Räumung auch der weiteren Bewohner ein Titel (Urteil) notwendig. Dies führt häufig dazu, dass bis zur Erreichung eines weiteren Titels erhebliche Zeit verstreicht, in der der Vermieter keine Mietzahlungen erhält.

Daher normiert nun § 940a ZPO, dass eine Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung möglich ist, wenn

  • ein Dritter im Besitz der Mietsache ist,
  • ein vollstreckbarer Räumungstitel gegen den Mieter vorliegt und
  • die Kenntnis des Vermieters vom Besitz des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgte.

Auch die sogenannte „Berliner Räumung“ wird nun in § 885 a ZPO geregelt.

Danach kann der Vermieter beantragen, dass der Mieter lediglich aus dem Besitz gesetzt wird und der Vermieter in den Besitz eingewiesen wird, ohne dass es gleich zu einer vollständigen Räumung kommt.

  • Der Gerichtsvollzieher hat dann die frei ersichtlich beweglichen Gegenstände zu dokumentieren, wobei dies auch durch Lichtbildaufnahmen erfolgen kann.
  • Der Vermieter kann  die beweglichen Sachen wegschaffen und hat sie zu verwahren.
  • Bewegliche Sachen, an denen offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten.
  • Fordert der Mieter die Sachen nicht innerhalb einer Frist von einem Monat nach der Einweisung vom Vermieter zurück, kann der Vermieter die Sachen verwerten. Dies erfolgt in der Regel durch Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher. Ein freihändiger Verkauf ist nur bei Einverständnis des Mieters möglich. Sachen die nicht verwertet werden können, sollen vernichtet werden.

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    Oliver Fouquet

    Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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