Kündigung des Mietverhältnisses auch bei Irrtum über die Mangelursachen

06.08.2012Ein Irrtum des Mieters über die Mangelursache lässt das Verschulden an der Nichtzahlung der Miete nicht entfallen.

Ausgangslage:

Der Vermieter hat gemäß dem § 543 Abs. 2 Nr. 3 a, b, § 569 Abs. 3 BGB die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung, wenn der Mieter

  • für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einen Betrag in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt, oder
  • über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Verzug der Mietzahlung setzt voraus, dass den Mieter ein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete trifft.

Grund für die (Teil-)Nichtzahlung der Miete ist häufig der Einwand des Mieters von Mängeln am Mietobjekt, aufgrund derer er die Miete mindert. Bei Erreichen obiger Werte kündigt der Vermieter das Mietverhältnis dann fristlos. 

Sofern ein Mangel sichtbar ist, entsteht oft Streit über die Ursache des Mangels.

Dies wird am klassischen Mangel des Schimmels deutlich. Das Vorhandensein von Schimmel kann der Vermieter erkennen. Streit entbrennt zwischen den Parteien darüber, ob die Ursache des Schimmels die Bausubstanz oder das Wohn- und Lüftungsverhalten des Mieters ist.

Die Ursache für den Schimmel kann im Fall einer solchen Auseinandersetzung nur ein Sachverständiger endgültig klären, da weder Vermieter noch Mieter über das Fachwissen und die notwendigen Messgeräte verfügen.

Stellt sich im Rahmen der Prüfung durch einen Sachverständigen heraus, dass der Schimmel auf das Wohn- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist und daher eine Mietminderung unberechtigt war, ergibt sich die Frage, ob den Mieter an der Nichtzahlung der Miete ein Verschulden trifft, da er ohne fremde Hilfe die Ursache nicht ermitteln konnte. 

Entscheidung des BGH:

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 05.07.2012 (VIII RZ 138/11) diese Frage dahingehend entschieden, dass der Mieter die Nichtzahlung der Miete zur vertreten hat, wenn er die Ursache für den Mangel falsch einschätzt. Die Kündigung des Vermieters war daher berechtigt.

Der BGH stellt darauf ab, dass sich bei dem Mieter die Vermutung aufdrängen musste, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende schwere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingt und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderung zu stellen waren. Damit liegt ein Verschulden vor. 

Folge:

Da im zu entscheidenden Fall konkrete Anhaltspunkte (Aquarium und Terrarium) für eine hohe Luftfeuchtigkeit vorhanden waren, ist fraglich, ob der BGH ein Verschulden auch ohne solche "leicht" erkennbaren Umstände annimmt.

Um das Risiko einer Kündigung zu vermeiden, kann Mieter bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt bezahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbei zu führen ohne das Risiko einer fristlosen Kündigung einzugehen. Der Mieter sollte parallel zur Frage der Mangelursache ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durchführen.

 


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