Kündigung auch bei Nichtzahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen

06.08.2012Der Vermieter muss vor einer Kündigung nicht auf Zahlung der Erhöhungsbeiträge klagen.

Ausgangslage:

Häufig sind in  Mietverträgen neben der Grundmiete noch Betriebskosten als Vorauszahlungen vereinbart. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB  können  diese Vorauszahlungen nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform angepasst werden.

Dies erfolgt meist dadurch, dass der Mieter eine Jahresabrechnung mit einer Nachzahlung erhält und der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen  unter Zugrundelegung der Nachzahlung erhöht. Der Mieter erhebt meist Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung und verweigert dann auch die Zahlung der erhöhten monatlichen Betriebskosten.

Sofern dann ein gewisser Mietrückstand aufgrund nicht gezahlter Erhöhungsbeträge besteht,  kündigt der Vermieter das Mietverhältnisf fristlos oder meist ordentlich.

Nicht einheitlich beurteilt wird die Frage, ob  der Vermieter zunächst die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen einklagen muss, um kündigen zu können, und wie hoch der Mietrückstand sein muss.

Im Beitrag vom 05.07.2012 wurde die Entscheidung des Landgerichts Berlin  vom 01.03.2012 (Az. 63 S 276/11)  vorgestellt, in dem ff. Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung aufgestellt wurden:

  • Der Vermieter muss einen rechtskräftigen Titel auf Zahlung der Erhöhungsbeträge erwirkt  haben.
  • Seit Eintritt der Rechtskraft dieses Titels müssen zwei Monate (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB analog)  verstrichen sein.
  • Der Mietrückstand muss mindestens eine Monatsmiete betragen.

Entscheidung des BGH:

In seinem Urteil vom 18.07.2012 (VIII RZ 1/11) hat der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden, dass eine Kündigung auf Grund eines Zahlungsrückstandes grs. nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeiträge verurteilt worden ist.

Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem Schutz im Interesse des Mieters. Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.

Folge:

Damit lässt sich die Entscheidung des Landgerichts Berlin nicht mehr aufrechterhalten.

Der Mieter sollte bei Zweifeln an der Berechtigung der Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung die eröhten Vorauszahlungen unter Vorbehalt der Rückforderung leisten, um so der Gefahr der Kündigung zu entgehen.

 


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