Nichtzahlung von erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen - Kündigungsgrund?

05.07.2012LG Berlin klärt Voraussetzungen einer Kündigung.

Ausgangslage:

Häufig sind in  Mietverträgen neben der Grundmiete noch Betriebskosten als Vorauszahlungen vereinbart. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB  können  diese Vorauszahlungen nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform angepasst werden.

Dies erfolgt meist dadurch, dass der Mieter eine Jahresabrechnung mit einer Nachzahlung erhält und der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen  unter Zugrundelegung der Nachzahlung erhöht. Der Mieter erhebt meist Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung und verweigert dann auch die Zahlung der erhöhten monatlichen Betriebskosten.

Sofern dann ein gewisser Mietrückstand aufgrund nicht gezahlter Erhöhungsbeträge besteht,  kündigt der Vermieter das Mietverhältnisf fristlos oder meist ordentlich.

Nicht einheitlich beurteilt wird die Frage, ob  der Vermieter zunächst die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen einklagen muss, um kündigen zu können, und wie hoch der Mietrückstand sein muss.

Entscheidung des LG Berlin:

Das Landgericht Berlin hat in seinem noch nicht rechtskräftigen Urteil vom 01.03.2012 (Az. 63 S 276/11)  ff. Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung aufgestellt:

  • Der Vermieter muss einen rechtskräftigen Titel auf Zahlung der Erhöhungsbeträge erwirkt  haben.
  • Seit Eintritt der Rechtskraft dieses Titels müssen zwei Monate (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB analog)  verstrichen sein.
  • Der Mietrückstand muss mindestens eine Monatsmiete betragen.

Folge:

Die Revision zu diesem Urteil liegt dem BGH unter dem Az.: VIII ZR 107/12 vor.

Bis zu einer endgültigen Entscheidung sollte ein Vermieter den sicheren Weg gehen und erst kündigen, wenn die oben genannten Voraussetzungen vorliegen.

Einem Mieter wäre zu raten, dass dieser eine Zahlung unter Vorbehalt oder auf ein Anderkonto (BGH, Urteil vom 25.10.2006, Az. VIII ZR 102/06)  leistet, um einer Kündigung zu entgehen.


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