BGH erleichtert Durchsetzung eines Mangels für den Mieter

05.03.2012Es genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt.

Ausgangslage:

Häufig mindern Mieter die Miete für eine Wohnung, da ein Mangel vorliegt. Entweder kündigt dann der Vermieter aufgrund eines Zahlungsrückstandes das Mietverhältnis oder er klagt die offene Miete ein. Zur Verteidigung beruft sich der Mieter dann auf den Mangel. Gerade bei Lärmbeeinträchtigung scheitert der Mieter dann daran, dass er den Mangel nicht in ausreichender Weise darlegen und beweisen kann.

Zum Teil werden von den Instanzgerichten hohe Anforderungen an diese Darlegung gestellt.

Entscheidung des BGH:

In seinem Urteil vom 29.02.2012 (Az. VIII ZR 155/11) stellt der BGH klar, dass die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt und daher der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen muss.

Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Folge:

Sofern nach den Anforderungen des BGH (Tageszeit, Zeitdauer und Frequenz) ungefähre Angaben vorliegen, hat das entscheidende Gericht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigungen von Amts wegen zu ermitteln und auch den Minderungsbetrag.


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