Betongold oder Schrottimmobilie

05.03.2012Was können betroffene Anleger tun?

Der Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken ist heutzutage so populär wie selten zu vor, da viele Anleger die einzige sichere Anlagemöglichkeit nur noch im sog. „Betongold“ sehen.

Auf diesem Gebiet gibt es leider wie so oft neben vielen seriösen und verlässlichen Anbietern auch solche, die mit unseriösen und vor allem überteuerten Angeboten die Gutgläubigkeit der Kunden ausnutzen.

Dabei stellt sich die Frage, wie Kunden die unseriösen Angebote erkennen können und was zu tun ist, wenn doch bereits eine überteuerte sog „Schrottimmobilie“ erworben wurde.

 

1. Immer wieder die gleiche Masche

 

Seit Beginn der 90er Jahre wurden insbesondere unter Verweis auf die dortigen Sonderabschreibungen an mehrere hunderttausend Anleger in Deutschland überteuerte Immobilien und Anteile an Immobilienfonds auf dem Gebiet der neuen Bundesländer verkauft.

 

Auch wenn diese Welle längst abgeebbt ist, blieb doch die Methode die gleiche, mit der auch heute noch Schrottimmobilien vertrieben werden.

 

Mit wettbewerbsrechtlich unzulässiger sog. „Kaltakquise“ werden Normalverdiener von Vertriebskräften meist zunächst über das Telefon kontaktiert und befragt, ob Sie nicht Steuern sparen und ihr Geld sicher anlegen wollen.

 

Wer das nicht rundweg ablehnt, wird in ein Gespräch verwickelt, dem sich ein persönlicher Besprechungstermin im Heim des Kunden anschließt.

 

Dort wird dem Kunden dann vorgerechnet, dass er eine Immobilie quasi kostenneutral erwerben könne, da Mieteinnahmen und Steuerersparnisse die zu zahlenden Kreditzinsen und sogar auch die Tilgung abdecken könnten.

 

Die angebotenen Immobilien sind häufig nicht vor Ort bei dem Kunden, sondern in anderen Städten, wobei Besichtigungen von dem Vertrieb eher nicht nahegelegt werden.

 

Viele Kunden lassen sich von solchen einfachen Berechnungsmodellen auch heute noch blenden und erwerben, oft noch unter rechtlich gänzlich unberechtigten Zeitdruck gebracht, die angeblich einmalige Anlageimmobilie.

 

Erst nach einiger Zeit stellt sich dann häufig heraus, dass die Angaben der Vertriebskräfte insbesondere zu der zu erzielenden Miete und der Wertentwicklung deshalb unzutreffend waren, weil der Kaufpreis der Immobilie viel zu hoch angesetzt war.

 

Spätestens dann brechen in der Regel die vorgerechneten Modelle in sich zusammen, weil plötzlich monatliche Belastungen entstehen, die nicht von Mieteinnahmen und Steuerersparnissen gedeckt werden und so die Kunden an den Rand des finanziellen Ruins bringen können, da sie Zusatzbelastungen aus dem Immobilienerwerb nicht im Budget hatten.

 

2. Was können betroffene Anleger tun?

 

Wer sich in einer solchen Situation findet, sollte frühzeitig den ersten Weg zu einem auf Anlegervertretung und Kapitalanlagerecht spezialisierten Anwalt suchen.

 

Dieser wird die verschiedenen Wege aufzeigen, über die Anleger in solchen Fällen zu ihrem Recht kommen können.

 

a) Ansprüche gegen die Verkäufer

 

Gegen die Verkäufer selbst hat die Rechtsprechung Vorgehensmöglichkeiten in der Weise eröffnet, als bei Vorliegen einer sog sittenwidrigen Überteuerung der Immobilie der Kaufvertrag gem. § 138 BGB nichtig und rück abzuwickeln ist.

 

Eine sog. sittenwidrige Überteuerung liegt vor, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs um 100% übersteigt.

Dies kann ein Sachverständiger für Immobilienbewertung feststellen.

Ist der Kaufpreis sittenwidrig überteuert, kann die Rückabwicklung des Kaufvertrages in Form von Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung der Immobilie bzw. Freistellung von den Kreditverbindlichkeiten verlangt werden.

 

In der Praxis scheitern diese Vorgehensmöglichkeiten häufig daran, dass die Verkaufsgesellschaft, meist in Form einer GmbH, längst insolvent ist oder spätestens bei absehbarem Erfolg von Anspruchsstellungen insolvent wird.

 

b) Ansprüche gegen Vermittler

 

Ähnlich verhält es sich leider mit Ansprüchen gegen die Vermittler.

Deren Verhalten wird zum einen regelmäßig den Verkaufsgesellschaften zugerechnet, wenn sie als deren Verhandlungsgehilfen aufgetreten sind.

Gegen diese können aber auch eigene Ansprüche wegen der Verletzung ihrer Verpflichtungen zur anleger- und anlagegerechten Beratung bestehen, weil sie nicht richtig über das Anlageobjekt aufgeklärt haben.

 

Diese Ansprüche sind als Schadensersatzansprüche gem. §§ 280, 249 BGB auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gerichtet.

 

Leider überleben aber viele Vermittler die Anspruchsstellungen von Kunden finanziell oft genauso wenig, wie die Verkaufsgesellschaften selbst.

 

c) Ansprüche gegen die finanzierenden Banken

 

Deshalb stellt sich regelmäßig die Frage, ob Ansprüche auch gegen die finanzierenden Banken gegeben sein können.

 

Dafür hat die Rechtsprechung besondere Fallgruppen entwickelt, bei denen es insbesondere um die Verletzung von Aufklärungspflichten der Banken geht.

 

Solche Aufklärungspflichten werden dann angenommen, wenn

 

die Bank einen Wissensvorsprung gegenüber dem Kunden über besondere Risiken der Anlage hat,

 

sie einen besonderen Gefährdungstatbestand z.B. durch besonders ungünstige Vertragskonstruktionen (ggf. bei Finanzierung über Lebensversicherung) geschaffen hat,

 

ein Interessenskonflikt z.B. wegen Zusammenarbeit mit dem Bauträger bei der Entwicklung des Objektes besteht,

 

oder sie die Rolle als Kreditgeber bei besonderer Einbindung in Planung, Durchführung und Vertrieb des Objektes überschreitet.

 

 

Ein Fall des Wissensvorsprungs kann in den Fällen der sittenwidrigen Überteuerung der Immobilie auch dann gegeben sein, wenn die Bank erkannte oder erkennen musste, dass die Überteuerung vorlag.

 

Auch in besonderen Fällen der Zahlung sog. verdeckter Innenprovisionen kann ein solcher Wissensvorsprung bestehen.

 

Kann die Verletzung von Aufklärungspflichten belegt werden, besteht auch gegen die Bank ein Anspruch auf Befreiung von den bestehenden Verbindlichkeiten und Schadensersatz.

 

 

Abschließend bitten wir, zu bedenken, dass dieser allgemeine Überblick nicht die Beratung durch einen spezialisierten Anwalt ersetzen kann, die im Bedarfsfalle immer kurzfristig erfolgen sollte.  


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