Kann der Mieter durch Nachzahlung der Mieten eine Räumung umgehen?

04.12.2012Eine Nachzahlung führt nicht zu Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung.

Ausgangslage:

Sofern der Mieter mit Mietzahlungen in Verzug ist, kann der Vermieter fristlos oder fristgemäß (ordentlich) kündigen.

Kündigt der Vermieter fristlos wegen eines Zahlungsrückstandes des Mieters, so regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass der Mieter berechtigt ist, die Miete innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Zustellung der Räumungsklage) die rückständige Miete nachzuzahlen. Die ursprünglich berechtigte Kündigung wird dann unwirksam.  

Neben einer fristlosen Kündigung gemäß § 543, 569 BGB kann der Vermieter auch ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 BGB kündigen.

Es stellt sich dann die Frage, ob eine Nachzahlung der offenen Miete sowohl zur Unwirksamkeit der  fristlosen Kündigung als auch zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung führt.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Im Urteil vom 15.08.2012 (VIII. ZR 238/12) hat der BGH entschieden, dass die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lediglich die fristlose Kündigung berührt jedoch nicht die ordentliche Kündigung.

Hat der Vermieter aufgrund des Zahlungsverzugs des Mieters fristgemäß (ordentlich) gekündigt, muss  das Gericht prüfen, ob die Pflichtverletzung (Nichtzahlung der Miete) des Mieters eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt.

Kann der Mieter darlegen und beweisen, dass ihn an dem Zahlungsrückstand kein Verschulden trifft und seine temporäre Leistungsunfähigkeit auf unvorhersehbaren Umständen beruht (z. B. plötzliche unerwartete Erkrankung), so kann die Erheblichkeit verneint werde. Dies hat zur Folge, dass die ordentliche Kündigung unwirksam wäre.

Hat der Mieter permanent finanzielle Schwierigkeiten, so ist darin kein unerwartet auftretendes oder unverschuldetes Ereignis zu sehen.

Folge:

Sofern der Vermieter wegen eins Zahlungsverzugs dem Mieter kündigen will, sollte er immer neben der fristlosen Kündigung auch eine fristgerechte Kündigung aussprechen.

So besteht die Möglichkeit, die Nachzahlungsmöglichkeit des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu umgehen.

Auch sollte bei einer fristlosen Kündigung gleichzeitig  eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen erklärt werden, da eine wiederholte Nicht- oder verspätete Zahlung ebenfalls zu einer fristlosen Kündigungsmöglichkeit führt.

Es bietet sich daher ein dreifaches Vorgehen an:

  • Erklärung der fristlosen Kündigung
  • Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung
  • Erklärung der fristgemäßen Kündigung

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