Spielhalle in einer Eigentumswohnanlage

05.01.2012Die Zulässigkeit einer Spielhalle richtet sich nach einer typisierenden Betrachtungsweise

Ausgangslage:

Häufig befinden sich in Eigentumsgemeinschaften sowohl Wohnungseigentümer als auch Teileigentümer, wobei letztere Gewerbe wie Gaststätten oder Läden betreiben. Für das Teileigentum werden in der Teilungserklärung meist Bezeichnungen wie „Gewerbe“ o.ä. verwandt. Dies hat zur Folge, dass in diesen Gewerberäumen jedes legale Gewerbe, somit auch Spielhallen, zulässig sind (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 26.10.2010, Az.: 11 S 200/09).

Auch eine Nutzung als „Gaststätte“ oder „Imbiss“ kann vereinbart sein. Hier stellt sich die Frage, inwieweit dann die Nutzung Gewerbeeinheit als Spielhalle zulässig ist.

Entscheidung des LG München I:

Im zu entscheidenden Fall lag eine Wohnungseigentumsanlage mit 20 Geschossen im allgemeinen Wohngebiet vor. Im näheren, gepflegt wirkenden Umfeld befinden sich viele Ein- und Zweifamilienhäuser, eine Schule, ein Kindergarten, eine Kirche, sowie diverse Geschäfte. Es sollte die in der Teilungserklärung mit „Restaurant“ bzw. „Imbissraum“ bezeichnete Einheit zum Betrieb einer Spielhalle vermietet werden.

Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens hat das LG München I im Urteil vom 04.04.2011 (Az.: 1 S 16861/09) entschieden, dass bei der vorliegenden Zweckbestimmung eine Nutzung als Spielhalle unzulässig ist. Der Verkauf von Getränken und Speisen spiele eine untergeordnete Rolle. Die beabsichtigte Nutzung führt bei typisierender Betrachtung zu einer größeren Beeinträchtigung als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.

Nach den Ausführungen des Sachverständigen muss mit einer nicht unerheblichen Zahl abhängiger Spieler gerechnet werden, die möglicherweise versuchen, ihre Spielverluste durch Straftaten im näheren und weiteren Umfeld auszugleichen. Nach einer repräsentativen Studie sind nämlich 8 % der Spieler für 40 % des Umsatzes einer Spielhalle verantwortlich, wobei süchtiges Spielverhalten einen bedeutsamen Faktor darstellt. Bei Spielsüchtigen ist mit einer vergleichbaren Beschaffungskriminalität zu rechnen wie bei Abhängigkeit von illegalen Drogen. Das Glückspiel ist nämlich ein ähnlich teures Suchmittel. Die Begleitkriminalität fällt daher bei Spielhallen deutlich stärker aus als bei Gaststätten.

Die Auswirkungen fallen deshalb um so intensiver aus, da die Objekte in der näheren Umgebung besonders sensibel dafür sind. Die vorhandene niedrigere Kriminalitätsrate wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit intensivieren.

Folge:

Bei Erwerb einer Eigentumseinheit sollte verstärkt auf die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung geachtet werden, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Entscheidend auch im vorliegenden Fall ist, dass es für die Beurteilung der Beeinträchtigung nicht auf eine konkrete Beeinträchtigung ankommt, sondern auf ein typisierende Betrachtungsweise.

 


Kategorien
    Ihr Ansprechpartner

    Oliver Fouquet

    Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
    Fachanwalt für Verkehrsrecht

    Unverbindlich anfragen