Wirksamkeit einer "Schriftformsanierungsklausel" im Mietvertrag

31.01.2012Kann die Kündigung eines Mietvertrags mangels Schriftform durch eine vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden?

Ausgangslage:

 

§ 550 BGB sieht vor, dass ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von über einem Jahr der Schriftform bedarf. Sollte diese Schriftform nicht eingehalten sein, so gilt der Mietvertrag für unbestimmte Zeit abgeschlossen, was zur Folge hat, dass der Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Dies spielt gerade bei Gewerberaummietverträgen eine entscheidende Rolle, da diese meist für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden. Die Laufzeitvereinbarungen ist für die Planbarkeit sowohl für den Vermieter als auch den Mieter von entscheidender und häufig von existentieller Bedeutung.

 

Der Vermieter muss über die Vertragslaufzeit mit der Mietzahlung kalkulieren kann und für den Mieter soll sich seine Investitionen amortisieren.

 

Sofern nun ein Vertrag die Schriftform nicht einhält,  kann der Vermieter oder der Mieter auch vor Ablauf der Vertragszeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, was zu einem Ausfall der geplanten Mietzahlung oder zum Verlust der Investition führt.

 

Welche Anforderungen an  die Schriftform durch die Rechtsprechung gestellt werden, finden sich in unübersehbaren und sich zum Teil widersprechende Einzelfallentscheidungen.

 

Jedenfalls müssen die essentiellen Vertragsmodalitäten wie Mietgegenstand, Mietzins und Vertragslaufzeit von der Schriftform erfasst sein.

 

Um das Risiko einer vorzeitigen Vertragskündigung zu minimieren, werden häufig Vereinbarungen dahingehend geschlossen, dass eine schriftformbedingte Kündigung unzulässig sein soll und der Kündigende zur Heilung des Formmangels verpflichtet ist. Auch wird teilweise eine Verpflichtung der Vertragsparteien zur Nachholung der Schriftform vereinbart.

 

Wirksamkeit:

 

In wieweit derartige Klauseln wirksam sind, wurde vom BGH bislang noch nicht entschieden. Verschiedene Obergerichte halten eine Kündigung bei Vereinbarung einer derartigen Klausel für unzulässig (Kammergericht Berlin, Urteil vom 13.11.2006, Az.: 8 U 51/06; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.05.2004, Az.: I-24 U 264/03; OLG Köln, Urteil vom 23.09.2005, Az.: 1 U 43/04).

 

Eine andere Auffassung geht dahin, derartige Klauseln für unwirksam zu halten mit der Folge, dass eine Kündigung weiterhin möglich ist.

 

Zur Begründung wird angeführt, dass eine derartige Klausel gegen die zwingende Vorschrift des § 550 BGB verstößt und damit eine Abschaffung des Schriftformerfordernisses verbunden wäre. Eine derartige Klausel verstößt gegen das Leitbild des § 550 BGB.

 

Folge:

 

Solange keine Entscheidung des Bundesgerichtshofs für diese Frage vorliegt, sollte eine entsprechende Vereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen werden. Somit bleibt wenigstens die Chance gewahrt, dass ein entsprechend zuständiges Gericht von einer Wirksamkeit dieser Vereinbarung ausgeht und eine Kündigung mangels Schriftform als unwirksam ansieht.


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