Rechtsfolgen bei Verstößen gegen Hausordnungen

15.05.2012Bei Störungen kommt es auf eine möglichst genaue Dokumentation an.

Ausgangslage

Häufig sind Gegenstand von Mietverträgen ausführliche Hausordnungen, die Regelungen zu Ruhezeiten, Grillverhalten u. ä. enthalten. Diese entfalten zum einen Wirkung zwischen Vermieter und Mieter, aber auch zwischen den einzelnen Mietern untereinander. Dies zieht unterschiedliche Rechtsfolgen nach sich.

Rechtsfolgen bei Verstößen gegen die Hausordnung

Für den Vermieter

Der Vermieter kann den Mieter bei Verstoß gegen die Hausordnung wegen des störenden Verhaltens abmahnen und gleichzeitig zur künftigen Unterlassung auffordern.

Verstößt der Mieter beharrlich gegen die Hausordnung, kommt eine Kündigung des Mietverhältnisses unter Umständen auch eine fristlose Kündigung in Betracht (§ 560 Abs.2 BGB).

Allerdings werden an die fristlose Kündigung wegen Verstößen gegen die Hausordnung hohe Anforderungen gestellt. Die Verstöße müssen erheblich, wiederholt und fortgesetzt erfolgt sein. Voraussetzung ist jedoch immer eine wirksame Abmahnung.

Für den Mieter

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache zum ordnungsgemäßen Gebrauch zu überlassen und verpflichtet, gegen den störenden Mieter vorzugehen.

Unterlässt der  Vermieter dies, obwohl sich der Mieter beschwert hat, kann im Fall eines fortgesetzten Verstoßes der gestörte Mieter die Miete mindern. Kommt es trotz wiederholter Anzeige zu Störungen, können belästigte Mieter das Mietverhältnis kündigen (u.U. auch fristlos).

Folge hiervon wäre Schadensersatz z. B. für Umzugs- und Maklerkosten.

Problematisch in diesem Zusammenhang sind in der Praxis die Darlegungs- und Beweispflichten des gestörten Mieters.

Die Abmahnung des Vermieters muss konkret sein, so dass das störende Verhalten möglichst konkret unter Angabe von Zeit, Ort, Dauer und Ausmaß beschrieben werden muss.

Gerade bei Lärmbelästigungen werden von Rechtsprechung an eine wirksame Abmahnung hohe Anforderungen gestellt. Abmahnungen oder Kündigungen, die lediglich pauschal von „lauten Geräuschen“ oder „dauernden Schreien“ sprechen, erscheinen hier problematisch.

Zu empfehlen ist die Anfertigung eines Lärmprotokolls, welches andere Mietparteien über einen längeren Zeitraum gefertigt haben. Es sollte aus dem Lärmprotokoll der Tag, die Uhrzeit (von wann bis wann) und die Art des Lärms zu entnehmen sein.


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