Neuerungen des Mietrechtsänderungsgesetzes

05.09.2011Der Vermieter soll effektiver vollstrecken können und gegen Mietausfall besser geschützt werden.

Am 11.05.2011 hat das Bundesjustizministerium einen Referentenentwurf für das angekündigte Mietrechtsänderungsgesetz veröffentlicht. Der Entwurf wird jetzt mit Ministerien und den Bundesländern abgestimmt und dann als Regierungsentwurf in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht.

 

Einige wesentliche Neuerungen sollen folgend dargestellt werden:

 

 

Erleichterung bei der Räumungsvollstreckung

 

Der Gesetzgeber will eine konstengünstige Räumungsmöglichkeit schaffen.

 

Bereits jetzt ist es im Rahmen einer sogenannten „Berliner Räumung“ möglich, dass der Vermieter an den eingebrachten Sachen (Möbel, Inventar usw.) des Mieters ein Vermieterpfandrecht geltend macht und dann nur noch eine Herausgabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher erfolgt. Es erfolgt dann keine vollständige Räumung. Dies hat den Vorteil, dass für den Vermieter erheblich weniger Räumungskosten anfallen, da keine Spedition beigezogen werden muss.

 

Diese von der Rechtssprechung entwickelte Möglichkeit soll nun in das Gesetz aufgenommen und erweitert werden.

 

Es ist danach nicht mehr erforderlich, dass der Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Der Vermieter erhält ein Wahlrecht zwischen einer bloßen Übergabe der Mietsache durch den Gerichtsvollzieher oder vollständiger Räumung. Die bloße Übergabe hat den Nachteil, dass der Vermieter in Eigenleistung die Wohnung räumen und die Sachen verwerten muss.  

 

Den Vermieter trifft dann eine Verwahrungspflicht. Der Haftungsmaßstab wird dann auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit ermäßigt.

 

Der Vermieter kann jedoch bestimmen, wo er das Inventar geschützt aufbewahrt. Nach einem Monat darf der Vermieter nicht geforderte Gegenstände verwerten, ohne dies androhen zu müssen. Nicht verwertbare Sachen können auch ohne Verwertungsversuch vernichtet werden.

 

Nicht verwertbare aber persönlich oder betrieblich wichtige Urkunden und Zeugnisse, Geschäftsunterlagen, Bilder, Musik und Textdokumente (Modelle, Musterformen, Quellcodes u. ä.) sind jedoch von der Vernichtung ausgenommen.

 

Der Gerichtsvollzieher hat den Vermieter über seine Rechte und Pflichten entsprechend zu informieren.

 

 

Sicherung von künftige Mietzahlungen

 

Häufig dauern Mietprozesse über mehrere Monate oder sogar Jahre. Im Fall der Nichtzahlung der Miete sammelt sich ein erheblicher Mietrückstand an. 

 

Das neue Gesetz sieht vor, dass bei Geltendmachung von Mietzahlungen für die nach Rechtshängigkeit (nach Zustellung der Klage) fällig gewordenen Mietforderungen eine Hinterlegung beantragt werden kann, wenn die Klage eine hohe Erfolgsaussicht hat und wenn wegen der ausstehenden Zahlungen besondere Nachteile glaubhaft gemacht werden.

 

Als eine Voraussetzung muss eine „hohe“ Erfolgsaussicht der Klage gegeben sein. Ob eine solche hohe Erfolgsaussicht gegeben ist, kann bei Mietmangelprozessen meist erst nach umfangreichen Beweisaufnahmen mit Zeugen und Sachverständigen beurteilt werden.

 

Zweite Voraussetzung ist ein „besonderer“ Nachteil. Ein hohes Risiko eines Vollstreckungsausfalls genügt nicht. Es muss immer ein besonderer Nachteil vorliegen. Ein besonderer Nachteil wäre ein hoher Zahlungsrückstand oder eine besonders dringende existentielle Bedarfssituation für die Deckung von Lebensunterhalt, Zinskosten u. ä.

 

Die Hürden sind damit sehr hoch.

 

Folgt der Mieter der Hinterlegungsanordnung nicht, kann der Wohnungsvermieter die Räumung durch eine einstweilige Verfügung durchsetzen. Dies war bislang nicht möglich. Der Gesetzgeber ist bemüht, dem Vermieter Mittel an die Hand zu geben, einen möglichst hohen Kostenanfall und Mietausfall zu ersparen. Ob dies in der Praxis gelingt, bleibt abzuwarten


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