Mieter muss keine Miete zahlen, wenn er die Wohnung unrenoviert zurückgibt

27.07.2011Es kommt nicht darauf an, in welchem Zustand der Mieter die Wohnung zurückgibt.

Ausgangslage:

Solange der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält hat er einen Nutzungsentschädigung, also die Miete, weiter zu zahlen.

Häufig gibt der Mieter die Mietsache in einem unrenovierten oder verwahrlosten Zustand an den Vermieter zurück oder er behält die Mietsache, um die vom Vermieter geforderten Mängel zu beheben bzw. die verlangten Renovierungsarbeiten durchzuführen. In diesen Fällen sieht der Vermieter meist die Vorenthaltung der Mietsache iSd. § 546a BGB und verlangt daher vom Mieter Nutzungsentschädigung, da er die Wohnung in diesem Zustand nicht weiter vermieten kann.

Entscheidung des BGH:

In den im Ausgangsfall beschriebenen Konstellationen, steht dem Vermieter nach der Entscheidung des BGH vom 13.7.2010 – VIII ZR 326/09 kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB zu.

Die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB erfordert, dass der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Dabei versteht die gefestigte Rechtsprechung unter „Vorenthalten“, dass der Mieter die Mietsache entgegen § 546a Abs.1 BGB nicht, verspätet oder nur teilweise geräumt zurückgibt und dass das Unterlassen der vollständigen Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.

In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe an den Vermieter befindet, ist unerheblich. Dementsprechend fehlt es bei einer Rückgabe der Mietsache in einem heruntergekommen Zustand oder in einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand an der für § 546a BGB erforderlichen Vorenthaltung.

Dies gilt auch in den Fällen, in denen der Mieter auf Verlangen des Vermieters noch Schönheitsreparaturen an der Mietsache vornimmt oder auf dessen Wunsch hin Mängelbeseitigungsarbeiten durchführt. In diesen Fällen widerspricht das Unterlassen der Herausgabe der Mietsache nämlich nicht dem Willen des Vermieters

Ausnahme:

Soweit der Vermieter allerdings einen potentiellen Nachmieter hat, der aufgrund des Zustands der Wohnung diese nicht beziehen kann, besteht seitens des Vermieters u.U. ein Schadensersatzanspruch in Höhe der entgangenen Miete.


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