Vorkaufsrecht des Mieters gilt nicht nur für Eigentumswohnungen

06.06.2011Bundesverfassungsgericht schützt auch Mieter von Reihenhäusern

Ausgangslage:

 

§ 577 BGB sieht vor, dass im Fall von vermieteten Wohnräumen, die nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt werden, im Falle des Verkaufs dem Mieter zunächst ein Vorkaufsrecht zusteht. D. h., dass der Mieter die Wohnung zu den Konditionen, die zwischen Vermieter und einem Käufer vereinbart wurden, kaufen kann.

 

Gemäß § 577 a BGB ist für den oben genannten Fall weiterhin geregelt, dass der Erwerber von  nachträglich entstandenen Eigentumswohnungen erstmalig wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn seit der Veräußerung drei Jahre vergangen sind. Im Fall des § 577 a Abs. 2 ist es sogar möglich, dass diese Frist bis zu 10 Jahre beträgt, wenn dies in der betreffenden Gemeinde geregelt wurde. Für die Stadt Nürnberg gibt es eine entsprechende Regelung, so dass für den Fall, dass in einem Mietshaus nachträglich Eigentumswohnungen entstehen, der Erwerber 10 Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann.

 

Nun lag der Fall vor, dass Reihenhäuser auf einem Gesamtgrundstück errichtet wurden und nach Vermietung im Wege der Realteilung einzelne Grundstücke entstanden sind, die dann weiter verkauft wurden.

 

Der Bundesgerichtshof hatte bereits entschieden, dass auf diesen Fall die § 577 und 577 a BGB analog angewendet werden. Gegen dieses Urteil wurde schließlich Verfassungsbeschwerde erhoben.

 

Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts:

 

In dem Beschluss vom 04.04.2011 (Az.: 1 BVR 1803/08)  hat das Bundesverfassungsgericht nunmehr entschieden, dass eine Verletzung des Art.14 Abs. 1 GG durch die Entscheidnung des Bundesgerichtshofs nicht vorliegt. Art.14 Abs. 1 Grundgesetz schützt sowohl die Eigentumsposition des Vermieters als auch das Besitzrecht des Mieters.

 

Der Bundesgerichtshof hat in vertretbarer Weise eine Gesetzeslücke angenommen und ist durch die Auswertung der Gesetzesmaterialien zu dem Ergebnis gelangt, dass der Gesetzgeber den Fall, das vermietete Reihenhäuser eines Gesamtgrundstücks nicht nur in Eigentumswohnungen umgewandelt sondern auch durch Realteilung des gesamten Grundstückes in einzelne selbstständige Grundstücke aufgeteilt werden können, nicht bedacht habe. Die Interessenlage und der Schutzbedarf des Mieters sind jedoch vergleichbar mit den in § 577 und 577 a BGB geregelten Sachverhalten. Daher stellt die entsprechende Auslegung und Anwendung der Schutzvorschrift keine Verletzung des Grundsrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG dar.

 

Folge:

 

Der Erwerber der betroffenen Grundstücke hat zeitlich befristet keine Möglichkeit, den Mieter durch die Geltendmachung von Eigenbedarf aus dem Mietobjekt zu bekommen. Anders verhält sich der Sachverhalt jedoch dann, wenn bereits vor Vermietung die Grundstücke parzelliert wurden und bereits vor Überlassung an den Mieter selbstständiges Wohneigentum entstanden ist. Dann sind die §§ 577 und 577 a BGB nicht anwendbar.


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